obliczanie powierzchni

121 Pages • 23,390 Words • PDF • 704 KB
Uploaded at 2021-09-24 14:09

This document was submitted by our user and they confirm that they have the consent to share it. Assuming that you are writer or own the copyright of this document, report to us by using this DMCA report button.


STRONA GŁÓWNA

Spis treści

Podstawowe symbole przyjęte do oznaczania

5

Wprowadzenie

7

ROZDZIAŁ

1

Obliczanie powierzchni w budynkach. Stan prawny w latach 1970–2003 i wnioski praktyczne 1.1. 1.2. 1.2.1. 1.2.2. 1.3. 1.4. 1.4.1. 1.4.2. 1.4.3. 1.4.4. 1.4.5. 1.4.6. 1.4.7.

11

Uwagi wstępne – 11 Podstawy normowe obliczania powierzchni w budynkach – 12 Podstawowe normy i przepisy – 12 Wnioski praktyczne – 13 Porównanie zasad obliczania powierzchni pomieszczeń i mieszkań wg PN i PN-ISO – 16 Inne regulacje określające zasady obliczania powierzchni użytkowej w budynkach – 22 Normatywy techniczne projektowania – 22 Ustawa Prawo lokalowe – 24 Ustawa o najmie lokali – 26 Ustawa o własności lokali – 27 Zarządzenie Prezesa GUS – 28 Ustawa o podatkach – 28 Wnioski praktyczne – 29 ROZDZIAŁ

2

Obliczanie kubatury budynków. Stan prawny w latach 1970–2003 i wnioski praktyczne 2.1. 2.2. 2.2.1. 2.2.2. 2.3.

Uwagi wstępne – 31 Podstawy prawne obliczania kubatury budynków – 31 Podstawowe normy i przepisy – 31 Wnioski praktyczne – 33 Porównanie zasad obliczania kubatury budynków wg PN i PN-ISO – 34

3

31

STRONA GŁÓWNA

ROZDZIAŁ

3

Obliczanie powierzchni budynków wg PN-ISO 9836:1997. Komentarze do punktu 5.1 normy 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.7.1. 3.7.2. 3.7.3. 3.7.4. 3.8. 3.9. 3.10.

Zasady obmiaru i obliczania powierzchni (p. 5.1.1 normy) – 39 Powierzchnia zabudowy (p. 5.1.2 normy) – 43 Powierzchnia całkowita (p. 5.1.3 normy) – 47 Powierzchnia wewnętrzna kondygnacji (p. 5.1.4 normy) – 52 Powierzchnia kondygnacji netto (p. 5.1.5 normy) – 55 Powierzchnia konstrukcji (p. 5.1.6 normy) – 60 Powierzchnia użytkowa i jej podział (p. 5.1.7 normy) – 62 Definicja powierzchni użytkowej (Pu) – 62 Powierzchnia podstawowa (Pp) – 65 Powierzchnia pomocnicza (Pd) – 66 Przedstawianie wyników obliczenia Pu w projekcie budowlanym – 66 Powierzchnia usługowa (p. 5.1.8 normy) – 68 Powierzchnia ruchu (p. 5.1.9 normy) – 71 Powierzchnia obudowy budynku (p. 5.1.10 normy) – 75 ROZDZIAŁ

4

Obliczanie kubatury budynków wg PN-ISO 9836:1997. Komentarze do punktów 5.2 i 5.3 normy 4.1. 4.1.1. 4.1.2. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10.

39

79

Zasady obmiaru i obliczania kubatury (p. 5.2.1 normy) – 79 Rodzaje kubatur – 79 Ogólne zasady obmiaru i obliczania kubatur – 81 Kubatura brutto budynku lub jego części zamkniętych ze wszystkich stron i przekrytych (p. 5.2.2 normy) – 84 Kubatura brutto budynku lub jego części nie zamkniętych ze wszystkich stron lecz przekrytych (p. 5.2.3 normy) – 87 Kubatura brutto budynku lub jego części nie zamkniętych ze wszystkich stron i nie przekrytych (p. 5.2.4 normy) – 87 Kubatura netto (p. 5.2.5 normy) – 88 Kubatura wewnętrzna (p. 5.2.6 normy) – 90 Kubatura użytkowa (p. 5.2.7 normy) – 92 Kubatura usługowa (p. 5.2.8 normy) – 92 Kubatura ruchu (p. 5.2.9 normy) – 93 Przykłady wskaźników (p. 5.3 normy) – 95 ANEKS

Pytania i odpowiedzi w sprawach praktycznego stosowania normowych zasad obliczania powierzchni w budynkach (1–20)

4

99

STRONA GŁÓWNA

Podstawowe symbole przyjęte do oznaczania:

dop. DzU DzUrz GUS j.t. MGPiB MI MSWiA MP p. pp. PN PN-ISO

– – – – – – – – – – – – –

RM tzn. W.K. WT-2002

– – – –

zm.



dopisano Dziennik Ustaw Dziennik Urzędowy Główny Urząd Statystyczny jednolity tekst Minister Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa Minister Infrastruktury Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji Monitor Polski punkt podpunkt Polska Norma norma Międzynarodowej Organizacji Normalizacyjnej wprowadzona do Polskiej Normy Rada Ministrów to znaczy sygnatura autora rozporządzenie MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. (DzU nr 75, poz. 690, zm. 2003 r. nr 33, poz. 270) zmieniony (akt prawny)

5

STRONA GŁÓWNA

6

STRONA GŁÓWNA

Wprowadzenie

Ustalone w Polskich Normach w latach 1969, 1970 i 1997, różniące się od siebie, zasady obmiaru i obliczania pola powierzchni i kubatury budynków spowodowały poważne trudności w praktycznym wdrożeniu normy PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych i stały się przyczyną bardzo wielu komplikacji. Wynikały one z braku możliwości znalezienia jakiejkolwiek korelacji z zasadami obmiaru i obliczeń określonymi we wcześniej obowiązujących normach, a w szczególności: PN-69/B-02360 Kubatura budynków. Zasady obliczania oraz PN-70/B-02365 Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru. Trzeba ponadto stwierdzić, że nie mniejszą przeszkodą w powszechnym wdrożeniu normy PN-ISO 9836:1997 jest niejednoznaczność wielu fragmentów tekstu i brak należytego objaśnienia rysunkowego. Norma ta jest tłumaczeniem angielskiej wersji normy międzynarodowej ISO-9836:1992, ale jej mankamenty nie wynikają wyłącznie z mechanicznego tłumaczenia na język polski, lecz z niedoskonałości samego oryginału. Brak podstaw prawnych do opracowania i ustanawiania tzw. „arkuszy krajowych” do norm międzynarodowych (ISO) i europejskich (EN) uniemożliwił również przystosowanie ustaleń normy ISO 9836 do naszych potrzeb i terminologii stosowanej w polskim budownictwie. Dodatkowe komplikacje stwarzał fakt, że w okresie ważności wymienionych wyżej Polskich Norm z 1969 i 1970 r. obowiązywały również inne reguły obliczania powierzchni użytkowej i powierzchni całkowi-

7

STRONA GŁÓWNA

tej budynków, wynikające z zasad sporządzania przedmiaru robót budowlanych dla potrzeb kosztorysowania, z normatywów technicznych projektowania, z prawa lokalowego, ustawy o podatkach, a nawet wytycznych do sprawozdawczości statystycznej. Na tle tak różnorodnych i niespójnych regulacji prawnych nie miały w istocie właściwego znaczenia obliczenia powierzchni i kubatury budynków wykonane w opisach technicznych do projektów budowlanych, które powinny być obiektywną podstawą określania kosztów robót budowlanych, wskaźników techniczno-ekonomicznych i cen jednostkowych powierzchni użytkowej lub kubatury budynków, ustalania wartości budynków, wysokości wkładów członkowskich i kosztu jednostkowego eksploatacji, stanowiącego podstawę do ustalania opłat czynszowych odpowiednio do wielkości mieszkania lub lokalu użytkowego. W związku z tą różnorodnością niespójnych regulacji, wielkości powierzchni i kubatur obliczone w projekcie budowlanym zgodnie z Polskimi Normami nie stanowiły jedynej i miarodajnej podstawy wszelkich decyzji administracyjnych, umów kupna-sprzedaży lub najmu, wpisu do ksiąg wieczystych nieruchomości, a tym bardziej sprawozdań statystycznych lub wymiaru podatków. Dalsze komplikacje spowodowało ustanowienie przez Polski Komitet Normalizacyjny (PKN) normy PN-ISO 9836:1997 (zamiast PN-69/ /B-02360 i PN-70/B-02365). Najbardziej konfliktowe sytuacje powstają w związku z tym w przypadkach wprowadzania zmian sposobu użytkowania, modernizacji lub przebudowy budynków, a szczególnie ich części lub pojedynczych lokali. O skali problemu świadczą tysiące zgłaszanych na piśmie i telefonicznie do PKN, ministerstw właściwych dla spraw budownictwa i gospodarki mieszkaniowej pytań i próśb o wyjaśnienie zasad obliczania powierzchni i kubatury budynków wg nowej normy PN-ISO 9836:1997. Stan ten spowodował potrzebę opublikowania szerszego komentarza do tej normy oraz wyjaśnienia jej korelacji z innymi ustaleniami normowymi i przepisami prawnymi. Temu właśnie celowi powinna służyć niniejsza publikacja przeznaczona dla inwestorów, projektantów, wykonawców, właścicieli i zarządców budynków oraz ich użytkowni-

8

STRONA GŁÓWNA

ków. Zawarte w niej informacje i komentarze mogą być również przydatne przy rozpatrywaniu wniosków i podejmowaniu decyzji w organach administracji architektoniczno-budowlanej, w bankach kredytujących inwestycje budowlane, a nawet dla potrzeb sprawozdawczości statystycznej. Treść publikacji może służyć rzeczoznawcom majątkowym i notariuszom przy szacowaniu wartości budynków, zawieraniu umów kupna-sprzedaży i zakładaniu ksiąg wieczystych. Aby przedstawić tę problematykę w sposób najbardziej przystępny, umożliwiający łatwiejsze zrozumienie norm i innych regulacji oraz wskazać praktyczne zastosowanie właściwych rozwiązań, w rozdziałach 1 i 2 przedstawiam przepisy prawne dotyczące obliczania powierzchni i kubatury budynków obowiązujące w ostatnich 30 latach, czyli w okresie ważności odnośnych norm ustanowionych w latach 1969 i 1970, a następnie w rozdziałach 3 i 4 podaję komentarze opisowe i graficzne do poszczególnych punktów normy PN-ISO 9836:1997. Przyjęcie takiej kolejności tematów umożliwiło najpierw przedstawienie najistotniejszych różnic między poszczególnymi poprzednimi krajowymi regulacjami i wskazanie zasadniczych uwarunkowań i skutków ich zastosowania w praktyce, a następnie zaprezentowanie podstawowych ustaleń normy PN-ISO 9836:1997 i możliwie wnikliwe ich skomentowanie co – mam nadzieję – ułatwi zastosowanie tej normy w praktyce.

9

STRONA GŁÓWNA

10

STRONA GŁÓWNA

ROZDZIAŁ

1

Obliczanie powierzchni w budynkach. Stan prawny w latach 1970–2003 i wnioski praktyczne

1.1.

Uwagi wstępne Komplikacje w interpretowaniu i stosowaniu przepisów i norm dotyczących obliczania powierzchni w budynkach, o których była mowa we Wprowadzeniu, wynikają z niejednolitej i niekonsekwentnej regulacji zasad pomiaru i obliczania pola powierzchni* ), utrudniającej stosowanie ich w praktyce projektowania i kosztorysowania robót budowlanych, rozliczeniach kosztów budowy, dokonywaniu przydziałów mieszkań i obliczaniu wkładów mieszkaniowych, wycenie wartości mieszkań i lokali użytkowych na rynku nieruchomości, a także ustalaniu kosztów eksploatacji i pokrywania kosztów remontów. Podstawą obliczania powierzchni w budynkach, na której opierają się te czynności i decyzje, są ustalenia Polskich Norm dotyczących obliczania powierzchni oraz aktów prawnych (zwłaszcza rozporządzeń ministrów) określających zakres ich obowiązywania, które w tym okresie ulegały istotnym zmianom. Ze względu na ważne znaczenie praktyczne tych regulacji, przedstawiam je w porządku chronologicznym, co ułatwi ich wykorzystanie w przypadkach sporów, jakie na tym tle już powstały lub mogą powstać.

*) W dalszej części tekstu będziemy posługiwali się skrótowym pojęciem powierzchni, rozumiejąc pod nim ściślejsze określenie „pole powierzchni”.

11

STRONA GŁÓWNA

1.2.

Podstawy normowe obliczania powierzchni w budynkach

1.2.1.

Podstawowe normy i przepisy W latach 1970–2003 były wprowadzane kolejno następujące regulacje dotyczące obliczania powierzchni w budynkach: 1) w dniu 30 czerwca 1970 r. została ustanowiona przez PKN norma PN-70/B-02365 Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru. Obowiązywała ona od dnia 1 stycznia 1971 r., 2) ustawa z dnia 3 kwietnia 1993 r. o normalizacji (DzU nr 55, poz. 251 z późn. zm.) zniosła obligatoryjność Polskich Norm, ale przyznała właściwym ministrom prawo ogłaszania w drodze rozporządzenia wykazów Polskich Norm obowiązujących w całości lub w części w określonym dziale gospodarki narodowej, 3) na podstawie ww. ustawy, MGPiB wydał rozporządzenie z dnia 21 czerwca 1994 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm z zakresu budownictwa, gospodarki przestrzennej i komunalnej oraz geodezji i kartografii (DzU nr 84, poz. 387, zm. 1995 r. nr 45, poz. 235). W zamieszczonym Wykazie Polskich Norm do obowiązkowego stosowania znalazła się również norma PN-70/B-02365. Rozporządzenie weszło w życie z dniem 8 sierpnia 1994 r., 4) uchwałą nr 33/97-o z dnia 28 października 1997 r. została ustanowiona przez PKN nowa norma PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, która zastąpiła normę PN-70/B-02365, 5) w miejsce rozporządzenia MGPiB z dnia 21 czerwca 1994 r. (patrz wyżej p. 3 niniejszego podrozdziału) zostało wydane rozporządzenie MSWiA z dnia 4 marca 1999 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm (DzU nr 22, poz. 209). W zamiesz-

12

STRONA GŁÓWNA

czonym Wykazie Polskich Norm do obowiązkowego stosowania znajduje się norma PN-ISO 9836:1997, jednakże zakres jej obowiązywania został ograniczony do ustaleń p. 5.2.2, dotyczących wyłącznie obliczania kubatury brutto budynków. Rozporządzenie MSWiA weszło w życie z dniem 2 kwietnia 1999 r. i z tym dniem straciło ważność rozporządzenie MGPiB z dnia 21 czerwca 1994 r. Taki sam zakres obowiązywania PN-ISO 9836 został utrzymany w kolejnych rozporządzeniach zawierających aktualizowane wykazy Polskich Norm obowiązujących w budownictwie, 6) nowa ustawa z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji (DzU nr 169, poz. 1386) zniosła dotychczasowe uprawnienia ministrów do ustalania, w drodze rozporządzeń, wykazów obowiązujących Polskich Norm. W związku z tym od dnia wejścia w życie tej ustawy, czyli od dnia 1 stycznia 2003 r. nie jest obligatoryjne również stosowanie ustaleń p. 5.2.2 normy PN-ISO 9836, mimo zachowania jej ważności. 1.2.2.

Wnioski praktyczne Z powyższego chronologicznego przeglądu ustaleń normowych wynika, że aktualnie jest ważna jedynie nowa norma PN-ISO 9836:1997, ale nie jest ona obligatoryjna w zakresie obliczania powierzchni w budynkach. Oznacza to, że norma ta może być stosowana dobrowolnie, np. w wyniku przyjęcia jej w umowie o prace projektowe jako podstawy do obliczenia powierzchni w projektowanym budynku, a w następstwie – do sporządzenia kosztorysu inwestorskiego, ustalenia ceny umownej wykonania budynku, rozliczenia kosztów budowy, obliczenia wynikowych kosztów jednostkowych (1 m2 Pu), ustalenia wysokości wkładów członkowskich oraz kosztów utrzymania budynku, poszczególnych mieszkań i lokali użytkowych. Poza tym stanem formalnym nader istotne są różnice merytoryczne między zasadami obmiaru i obliczania powierzchni pomieszczeń, mieszkań i lokali użytkowych w bu-

13

STRONA GŁÓWNA

dynkach, ustalone w normach PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997. Zmiany te mają charakter tak zasadniczy, że nie pozwalają na zastosowanie jakiegokolwiek wskaźnika korekcyjnego, umożliwiającego uzyskanie wyników porównywalnych. Wykonane na podstawie tych norm obliczenia powierzchni w tym samym budynku dadzą całkowicie różne wyniki parametryczne. Trzeba stąd wyprowadzić wniosek, że wszystkie obliczenia powierzchni w budynku, dokonane w okresie obowiązywania poprzedniej normy PN-70/B-02365, powinny być traktowane za ważne i nadal uznawane jako podstawa pomiaru i obliczania powierzchni, a w konsekwencji – także wszelkich decyzji i innych aktów prawnych (w tym ksiąg wieczystych) oraz wszelkich rozliczeń finansowych opartych na tych pomiarach i obliczeniach. Taką samą zasadę należy zastosować do wszelkich zmian w budynku, mających wpływ na obliczenie wielkości powierzchni budynku lub jego części (mieszkań, lokali użytkowych), ponieważ w przeciwnym razie zmieniłyby się relacje parametryczne powierzchni podobnych ale obliczonych wg różnych norm. Przykładem powstania takiego zamieszania mogą być zmiany wprowadzone w istniejącym budynku w wyniku modernizacji poszczególnych lokali, adaptacji strychów na mieszkania, nadbudowy budynku lub jego częściowej przebudowy, jeżeli do obliczenia powierzchni, przekształconych lub uzyskanych w wyniku takich zmian, zastosuje się odmienne zasady obliczania powierzchni niż były przyjęte w pierwotnym projekcie budowlanym. Zatem, jeżeli obliczenia powierzchni w projekcie budowlanym, na podstawie którego został wzniesiony budynek i dokonano wszystkich obliczeń kosztów budowy, wkładów i kosztów eksploatacji, podjęto decyzje o przydziałach lub zawarto umowy kupna lokalu oraz dokonano wpisów do księgi wieczystej, zostały oparte na ustaleniach normy PN-70/ /B-02365, to także wszelkie ewentualne zmiany w budynku

14

STRONA GŁÓWNA

powinny być rejestrowane wg tych samych zasad. Jest natomiast możliwe wprowadzenie zmiany w obliczeniach powierzchni w całym budynku wg nowej normy PN-ISO 9836:1997, ale wymaga to wykonania inwentaryzacji technicznej całego budynku i nowego obmiaru wszystkich pomieszczeń i lokali oraz powierzchni wspólnych wg zasad określonych w tej normie. Uwzględnienie istotnych różnic między zasadami obliczania powierzchni, określonymi w tych normach, spowoduje potrzebę dokonania zmian w aktach prawnych (decyzjach przydziału, umowach) i księgach wieczystych oraz w obliczeniach jednostkowych kosztów eksploatacji. Wysokie koszty takiej operacji obciążyłyby wszystkich użytkowników mieszkań i innych lokali w budynku, także tych, których rzeczywisty stan takich nieruchomości nie uległ najmniejszej zmianie od czasu zbudowania budynku. Natomiast wynik tej pracy nie przyniósłby w efekcie nikomu żadnych realnych korzyści. Nie ulega natomiast wątpliwości, że zasady obliczania powierzchni użytkowej, ustalone w normie PN-ISO 9836:1997, powinny być stosowane w projektach nowo projektowanych budynków i na tej podstawie powinny być wykonane przedmiary robót do sporządzenia kosztorysów inwestorskich, a w następstwie – ustalane umowne koszty budowy, ostateczne rozliczenia z wykonawcą, obliczane wartości mieszkań i lokali użytkowych, wkłady członkowskie i późniejsze koszty eksploatacji. Przyjęcie takich zasad postępowania nie narusza żadnych reguł stosowania obydwu omawianych norm obliczania powierzchni, ponieważ obydwie nie mają obecnie charakteru obowiązującego. Podobne stanowisko zajął również oficjalnie Zespół Budownictwa PKN w piśmie z dnia 15 marca 2000 r., nr ZBD-IW/122/2000, skierowanym do Departamentu Budownictwa, Architektury, Geodezji i Kartografii MSWiA. W piśmie tym Zespół Budownictwa PKN informuje, że „...dobrowolność stosowania norm dopuszcza powoływanie w umowach Polskich Norm, zarówno najnow-

15

STRONA GŁÓWNA

szych jak i wycofanych ze zbioru. Należy brać pod uwagę fakt, że dostępność PN znajdujących się w zbiorze jest większa niż norm wycofanych ze zbioru, jednak normy wycofane są w razie potrzeby dostępne w archiwum PKN, łącznie z możliwością ich zakupu. ...Zarówno Zespół Budownictwa PKN, jak i NKP nr 232, są od wielu lat adresatami ogromnej ilości korespondencji i telefonów dotyczących potrzeby interpretacji postanowień kolejno norm PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836, odnośnie zasad prawidłowego określania i pomiaru powierzchni użytkowej w budynkach, zwłaszcza mieszkalnych, co wyraźnie wskazuje na pilną potrzebę uregulowania i ujednolicenia tego zagadnienia. Przytoczona wyżej sytuacja wskazuje, że nawet możliwość powoływania się w umowach na obie przytoczone normy nie rozwiąże obserwowanego w szerszym zakresie problemu.”

1.3.

Porównanie zasad obliczania powierzchni pomieszczeń i mieszkań wg PN i PN-ISO Ograniczając zakres omówienia normowych zasad obliczania powierzchni do budynków mieszkalnych, możemy zobrazować je w postaci tablic porównawczych, określających zasady obmiaru i obliczania powierzchni pomieszczeń wg PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997 (tabl. 1) oraz zasady uwzględniania wysokości pomieszczeń przy obliczaniu ich powierzchni wg tychże norm (tabl. 2). Porównanie tych zasad potwierdza z pewnością postawioną wcześniej tezę, iż są one tak dalece różne, że nie da się ich skorygować żadnym współczynnikiem przeliczeniowym. Oznacza to również, że nie ma praktycznie żadnej metody pośredniej dla obliczania powierzchni w tym samym budynku, poza przyjęciem za podstawę obmiaru i obliczenia powierzchni zasad zawartych albo w normie PN-70/B-02365 albo PN-ISO 9836:1997.

16

STRONA GŁÓWNA

Tablica 1. Zestawienie porównawcze zasad obmiaru i obliczania powierzchni w budynkach wg PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997 Sposób obmiaru Lp.

Przedmiot

1.

Obmiar pomieszczenia wykonuje się na poziomie

1,00 m nad podłogą

na poziomie podłogi

2.

Obmiar pomieszczenia wykonuje się w świetle ścian ograniczających

w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu*)

w stanie całkowicie wykończonym

3.

Wnęki w ścianach, o powierzchni do 0,1 m2

nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia

jak w PN-70/B-02365

4.

Wnęki w ścianach, o powierzchni powyżej 0,1 m2

dolicza się do powierzchni pomieszczenia

nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia

5.

Przejścia w ścianach, drzwiach i oknach (balkonowych)

nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia

jak w PN-70/B-02365

6.

Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni do 0,1 m2

nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia

jak w PN-70/B-02365

7.

Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1 m2

potrąca się z powierzchni pomieszczenia i dolicza do powierzchni konstrukcji

nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia

– do 0,01 m – do 0,1 m2

– do 0,01 m – do 0,01 m2

Dokładność: – pomiaru liniowego – obliczenia powierzchni

według PN-70/B-02365

według PN-ISO 9836:1997

*) Przy obmiarze z natury pomieszczeń i budynków w stanie wykończonym dodaje się grubość tynku wewnętrznego – 2 cm, zewnętrznego – 3 cm.

17

STRONA GŁÓWNA

Tablica 2. Porównanie zasad uwzględniania wysokości pomieszczeń przy obliczaniu ich powierzchni wg PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997

Lp.

Zalicza się do powierzchni pomieszczenia

Według PN-70/B-02365

Według PN-ISO 9836:1997

1.

Powierzchnia o jednakowej wysokości

w 100 %

w 100 %

2.

Część pomieszczenia o wysokości wyższej od poziomu danej kondygnacji

nie wyodrębnia się z powierzchni całego pomieszczenia

wyodrębnia się i liczy oddzielnie powierzchnię obydwu części pomieszczenia

3.

Powierzchnia pomieszczenia ze skośnym sufitem

– wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100 %, – wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50 %, – poniżej 1,40 m nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia

powierzchnię pomieszczenia liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią jego podłogi, ale dzieli się ją na dwie części: – część o wysokości 1,90 m i więcej, – część o wysokości poniżej 1,90 m, która może być zaliczona wyłącznie do powierzchni pomocniczej (wg § 72 ust. 1 WT-2002*)

4.

Powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia

nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia (ani mieszkania lub lokalu użytkowego)

dolicza się do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: – powierzchnie nie nakryte (balkony, tarasy), – powierzchnie nakryte (loggie)

*) Chodzi o rozporządzenie MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU Nr 75, poz. 690, zm. 2003 r. nr 33, poz. 270).

18

STRONA GŁÓWNA

Obydwie normy wyróżniają i określają zasady obliczania: – – – –

powierzchni zabudowanej lub zabudowy (Pz), powierzchni całkowitej (Pc), powierzchni konstrukcji (Pk), powierzchni ruchu (Pr), czyli komunikacji ogólnej poziomej i pionowej, – powierzchni użytkowej (Pu) mieszkań i lokali użytkowych, która dzieli się na podstawową (Pp) i pomocniczą, czyli dodatkową (Pd), – powierzchni usługowej (Pg), obejmującej pomieszczenia techniczne i gospodarcze obsługujące budynek i wszystkich użytkowników, – powierzchni netto (Pn). Norma PN-ISO 9836:1997 ustala ponadto zasady obliczania powierzchni wewnętrznej, którą można oznaczyć symbolem Pw. Należy jednak wyjaśnić, że norma ta, w przeciwieństwie do PN-70/B-02365, nie zawiera literowych symboli do oznaczania określonych rodzajów powierzchni, co uniemożliwia w praktyce formułowanie matematycznych wzorów obliczania i podawanie w skrótowym zapisie porównawczych wskaźników techniczno-ekonomicznych. Aby więc zrekompensować ten mankament normy PN-ISO 9836:1997 w przedstawionym wyżej wyliczeniu rodzajów powierzchni w budynkach, jak również w dalszym tekście tej publikacji, zostały przyjęte ich skrótowe symbole literowe, oparte przede wszystkim na oznaczeniach występujących w normie PN-70/B-02365. Zasady zaliczania do określonych rodzajów powierzchni użytkowej (podstawowej i pomocniczej) oraz powierzchni usługowej zostały w najbardziej skrótowy sposób przedstawione w układzie tabelarycznym, charakteryzującym normowy podział powierzchni w budynkach (tabl. 3).

19

STRONA GŁÓWNA

Tablica 3. Przykłady zaliczania pomieszczeń do niektórych rodzajów powierzchni w budynkach wg PN-ISO 9836:1997 na przykładach wybranych rodzajów budynków i lokali o różnym przeznaczeniu (w wykazie pominięto powierzchnię nie zamkniętą ze wszystkich stron, nie nakrytą lub nakrytą, którą – w razie występowania – dolicza się oddzielnie do Pu) Powierzchnia podstawowa Pp

Powierzchnia usługowa Pg

Powierzchnia pomocnicza Pd

1. DOM JEDNORODZINNY pokoje, salon, gabinet, pracownia

przedsionek, hol, przedpokój, schody łączące kondygnacje mieszkalne, kuchnia, spiżarnia, garderoba, szafy wbudowane, WC, łazienka

kotłownia domowa, skład opału, garaż wbudowany, pomieszczenia składowe i wielofunkcyjne pomieszczenia gospodarcze, korytarze, schody do piwnicy i na poddasze nieużytkowe

2. BUDYNEK WIELORODZINNY a) mieszkanie: pokoje, salon, gabinet

b) budynek: – suma Pp mieszkań – suma Pp innych lokali użytkowych

hol, przedpokój, kuchnia, spiżarka, garderoba, szafy wbudowane, WC, łazienka

w obrębie mieszkania nie ma pomieszczeń usługowych

– suma Pd mieszkań – suma Pd innych lokali użytkowych

pralnie domowe, suszarnie bielizny, wózkarnie, rowerkownie, komórki lokatorskie, pomieszczenia magazynowe lokali użytkowych, kotłownia lub węzeł cieplny, wentylatornia, komory zsypowe oraz wykazane oddzielnie garaże wbudowane

3. BUDYNEK ZAMIESZKANIA ZBIOROWEGO pokoje pobytu indywidualnego i zbiorowego, sale konsumpcyjne, konferencyjne i wypoczynkowe

20

komunikacja wewnętrzna, recepcja, pokoje administracji, kuchnia z zapleczem produkcyjnym, pokój pielęgniarsko-zabiegowy, gabinet

pomieszczenia magazynowe, kotłownia albo węzeł cieplny, wentylatornia, garaż, pralnia, suszarnia

STRONA GŁÓWNA

Tablica 3 (cd.) Powierzchnia podstawowa Pp

Powierzchnia usługowa Pg

Powierzchnia pomocnicza Pd fryzjersko-kosmetyczny, fitness-club, pomieszczenia socjalne i higienicznosanitarne

4. PAWILON HANDLOWO-USŁUGOWY pomieszczenie ekspozycji i obsługi klienta, pracownia, biura

przedsionek, poczekalnia, korytarz, schody, archiwum, pomieszczenia socjalne i higienicznosanitarne

pomieszczenia magazynowoskładowe, kotłownia wbudowana lub rozdzielnia ciepła, wentylatornia oraz wykazany oddzielnie garaż wbudowany

5. BUDYNEK PRODUKCYJNY pomieszczenia pracy łącznie z pasmami ruchu wewnętrznego, biura kierownictwa produkcji i zarządu

korytarze, schody, kantory, narzędziownia, pomieszczenia socjalne i higienicznosanitarne

kotłownia wbudowana, węzeł cieplny, wentylatornia, trafostacja wbudowana, akumulatornia, pomieszczenia magazynowo-składowe

6. SAMODZIELNY GARAŻ WIELOSTANOWISKOWY powierzchnia ze stanowiskami postojowymi i wewnętrznymi drogami manewrowymi

dojazdy poziome i pionowe rozdzielnia ciepła, wenty(pochylnie) nie będące latornia, pomieszczenie drogami manewrowymi, magazynowe klatki schodowe, dyżurka, pomieszczenie higienicznosanitarne

7. BUDYNEK INWENTARSKI pomieszczenie do hodowli zwierząt lub ptactwa łącznie z wewnętrznymi pasmami obsługi

paszarnia, pomieszczenia socjalne i higienicznosanitarne

kotłownia, skład paszy i sprzętu technologicznego

21

STRONA GŁÓWNA

Tablica 3 (cd.) Powierzchnia podstawowa Pp

Powierzchnia pomocnicza Pd

Powierzchnia usługowa Pg

8. BUDYNKI ADMINISTRACYJNO-BIUROWE sale ekspozycji i obsługi przedsionek, hol, recepcja, klienta, sale konferencyjne, archiwum, pomieszczenia pokoje biurowe socjalne i higienicznosanitarne

kotłownia, rozdzielnia ciepła, wentylatornia, klimatyzatornia oraz wykazany oddzielnie garaż wbudowany

9. BUDYNKI UŻYTECZNOŚCI PUBLICZNEJ pomieszczenia do zbiorowego uczestnictwa i ekspozycji

1.4.

przedsionek, hol, szatnia, pokoje biurowe kierownictwa, pomieszczenia socjalne i higienicznosanitarne

kotłownia, rozdzielnia ciepła lub węzeł cieplny, wentylatornia, klimatyzatornia, akumulatorownia, magazyn oraz wykazany oddzielnie garaż wbudowany

Inne regulacje określające zasady obliczania powierzchni użytkowej w budynkach Szczególną uwagę należy zwrócić na zasady zaliczania pomieszczeń do powierzchni użytkowej (Pu) i na zasady jej podziału na powierzchnię podstawową (Pp) i pomocniczą (Pd), ponieważ w tym zakresie, poza omawianymi normami, różne akty prawne, w różnym czasie i dla różnego zakresu zastosowania, ustalały reguły nie pokrywające się ściśle z normowymi. Ze względu na fakt, iż obliczenia powierzchni odpowiadające tym regulacjom stanowiły podstawę do projektowania mieszkań, obliczania wartości (ceny) mieszkań, wielkości wkładów mieszkaniowych i jednostkowych kosztów eksploatacji, trzeba je omówić przynajmniej pokrótce.

1.4.1.

Normatywy techniczne projektowania Zasady zaliczania pomieszczeń do powierzchni użytkowej mieszkań i jej podział na powierzchnię podstawową (Pp) i po-

22

STRONA GŁÓWNA

Tablica 4. Porównanie zasad zaliczania pomieszczeń i innych przestrzeni do powierzchni użytkowej mieszkań (Pu) w budynkach wielorodzinnych oraz jej podziału na podstawową (Pp) i pomocniczą (Pd) – według (dawnych) normatywów technicznych projektowania (NTP) oraz norm obliczania powierzchni w budynkach Powierzchnie pomieszWedług czeń i innych elemenNTP – 1959 Lp. tów mieszkania 1.

2.

Pomieszczenia mieszkalne (pokoje, alkowy sypialne) Kuchnie i wnęki kuchenne

Według NTP-1974

Według PN69/B-02360

Według PN-ISO 9836:1997

Pp

Pp

Pp

Pp

– do 8 m2 – do Pd, – część ponad 8 m2 do Pp

Pd

Pd

Pd

Komunikacja wewnętrzna (hol, przedpokój, korytarz)

Pd

Pd

Pd

Pd

3.

Pomieszczenia higienicznosanitarne (łazienki, WC)

Pd

Pd

Pd

Pd

4.

Powierzchnie składowania (szafy wbudowane, garderoby), nie licząc pawlaczy

Pd

Pd

Pd

Pd

5.

Balkony

nie wlicza się do Pu

nie wlicza się do Pu

Loggie

50 % powierzchni zalicza się do Pu (jako Pd)

nie zalicza nie zalicza się w ogóle się w ogóle do Pu do Pu

6.

7.

8.

Komórki lokatorskie nie zalicza poza obrębem miesz- się do Pu kania

nie zalicza się do Pu

nie wlicza się do Pu

zalicza się w 100 % do Pu, ale wykazuje oddzielnie zalicza się w 100 % do Pu, ale wykazuje oddzielnie

nie zalicza nie zalicza się do Pu się do Pu lecz do Pg*) lecz do Pg*)

*) Pg – powierzchnia „usługowa”, do której zalicza się powierzchnie pomieszczeń technicznych i gospodarczych

23

STRONA GŁÓWNA

mocniczą (Pd) w budynkach wielorodzinnych dla ludności nierolniczej w miastach, ustalone w tzw. normatywach technicznych projektowania (NTP) i normach obrazuje tablica 4. Należy zwrócić uwagę na istotną różnicę w sposobie potraktowania w tych regulacjach powierzchni balkonów i loggii przy obliczaniu powierzchni mieszkań. Przedstawione w tablicy normatywne zasady obliczania powierzchni użytkowej mieszkań w projektach stanowiły podstawę do wszelkich obliczeń kosztów oraz decyzji o przydziale mieszkań i innych dokumentów prawnych i finansowych, które nie ulegały żadnej rewizji w następstwie kolejnej zmiany normatywu. Ostatni normatyw techniczny projektowania z 1974 r. był obowiązującą podstawą prawno-techniczną projektowania mieszkań w budownictwie spółdzielczym, zakładowym i komunalnym do 1988 r., ale w praktyce był stosowany prawie do połowy lat 90-tych. Należy zaznaczyć, że zasady obmiaru i obliczania powierzchni użytkowej mieszkań, określone w tym normatywie, odpowiadały ustaleniom obowiązującej w tym czasie normy PN-70/B-02365. 1.4.2.

Ustawa Prawo lokalowe Bardzo istotne regulacje dotyczące obliczania powierzchni użytkowej mieszkań i powierzchni całkowitej budynków zawierały akty prawne dotyczące publicznej gospodarki lokalami. W okresie przyjętym za porównawczy (lata 1970–2003) obowiązywały w tym zakresie następujące akty prawne: 1) ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe (j.t. DzU 1983 r. nr 11, poz.55, z późn. zm.), która straciła ważność z dniem 11 listopada 1994 r., 2) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 26 czerwca 1974 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów Prawa lokalowego (DzU nr 26, poz. 152, z późn. zm.), które straciło ważność z dniem 31 grudnia 1987 r.,

24

STRONA GŁÓWNA

3) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 9 listopada 1987 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów Prawa lokalowego (DzU nr 36, poz. 203, z późn. zm.), które straciło ważność z dniem 11 października 1994 r. Ustawa Prawo lokalowe określała na wstępie pojęcie lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, które należy przytoczyć ze względu na fakt, iż stanowiło ono podstawę dużej liczby różnorodnych decyzji administracyjnych, umów i wpisów do ksiąg wieczystych: „Art. 5.1. Za lokal mieszkalny uważa się samodzielny lokal mieszkalny, jak też jego część obejmującą co najmniej 1 pokój o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, jeżeli jest ona odrębnym przedmiotem najmu. 2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku zespół izb łącznie z pomieszczeniami pomocniczymi, w którym zamieszkiwanie nie wymaga korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. 3. Za lokal użytkowy uważa się samodzielny lokal lub jego część, wykorzystywaną na inne cele niż mieszkalne. ... Lokal użytkowy powinien być wykorzystany zgodnie z przeznaczeniem.” Powołane rozporządzenia wykonawcze do tej ustawy uściślały m.in. istotne zasady obliczania powierzchni całkowitej domów i powierzchni użytkowej mieszkań i lokali biurowych. W brzmieniu rozporządzenia RM z dnia 9 listopada 1987 r. (DzU nr 36, poz. 203, z późn. zm.) należy przytoczyć w tym zakresie następujące regulacje: „§ 8. Powierzchnię całkowitą domów, o których mowa w § 6 (jednorodzinnych i letniskowych – przyp. W. K.) i 7 (mieszkalno-pensjonatowych – przyp. W. K.), stanowi powierzchnia wszystkich kondygnacji, w tym także kondygnacji podziemnych, mierzona po obrysie zewnętrznym ścian. Do powierzchni całkowitej zalicza się również: 1) powierzchnię galerii i logii oraz 2) powierzchnię poddaszy lub ich części, a także pomieszczeń na poddaszach o wysokości mierzonej w świetle konstrukcji dachu lub stropu równej i większej niż 1,90 m.

25

STRONA GŁÓWNA

... § 9.1. Powierzchnię mieszkalną lokalu stanowi łączna powierzchnia pokoi. Za pokój nie uważa się pomieszczenia o powierzchni poniżej 6 m2. 2. Powierzchnię mieszkalną lokalu, w którym nie ma wydzielonego pomieszczenia kuchennego, pomniejsza się o 4 m2.” 1.4.3.

Ustawa o najmie lokali Z nieobowiązującej już obecnie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (j.t. DzU 1998 r. nr 120, poz. 787, zm. 1998 r. nr 162, poz. 1119) należy przytoczyć jedynie określenie pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego i zasad obliczania jego powierzchni użytkowej: „Art. 3.1. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, zwanym dalej lokalem, w rozumieniu ustawy jest: 1) wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, 2) budynek mieszkalny, w którym znajduje się tylko jeden lokal (dom jednorodzinny), oraz lokal stanowiący odrębną nieruchomość, jeżeli taki dom lub lokal jest w całości przedmiotem najmu. 2. W rozumieniu ustawy lokalem mieszkalnym jest również pracownia wynajęta twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. ... 5. Przez powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego rozumie się powierzchnie wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności: pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom najemcy, bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania; nie uważa się jednak za powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i ko-

26

STRONA GŁÓWNA

mórek przeznaczonych na przechowywanie opału. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian według zasad określonych w Polskiej Normie.” Przy kwalifikowaniu pomieszczeń przeznaczonych na stały i czasowy pobyt ludzi, w tym pomieszczeń mieszkalnych (pokoi) i pomocniczych w mieszkaniach, należy uwzględniać przepisy rozporządzenia MGPiB z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (j.t. DzU 1999 r. nr 15, poz. 140), jednakże ich przytaczanie tutaj jest niemożliwe ze względu na zbyt duży zakres tych regulacji i ich wzajemne związki. Podobne znaczenie, chociaż zawężone do regulacji dotyczących wyłącznie pomieszczeń do pracy, mają przepisy rozporządzenia MPiPS z dnia 26 września 1997 r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy (DzU nr 129, poz. 844 z późn.zm.). 1.4.4.

Ustawa o własności lokali Istotne podstawy do ustalenia pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego, a w konsekwencji – jego powierzchni użytkowej, wprowadziła ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. DzU 2000 r. nr 80, poz. 903), która ustala, że: „Art. 2. ... 2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnego lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. ... 4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi. ...

27

STRONA GŁÓWNA

Art. 3. ... 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.” 1.4.5. Zarządzenie Prezesa GUS Mniejszy zakres regulacji, ale o znaczeniu powszechnym, miały ustalenia zawarte w zarządzeniu nr 13 Prezesa GUS z dnia 31 marca 1990 r. w sprawie zasad metodycznych statystyki gospodarki mieszkaniowej i komunalnej (DzUrz GUS nr 6, poz. 19), które utraciło ważność z końcem 1998 r. Zawierało ono m.in. określenie pojęcia izby oraz powierzchni użytkowej mieszkań, stosowane w sprawozdawczości statystycznej. Zgodnie z tym zarządzeniem: „Izba jest to pomieszczenie, oddzielone od innych pomieszczeń w mieszkaniu stałymi ścianami sięgającymi od podłogi do sufitu, o powierzchni co najmniej 4 m2, z bezpośrednim oświetleniem dziennym, to jest oknem lub oszklonymi drzwiami w ścianie zewnętrznej budynku; izbami są zarówno pokoje, jak i kuchnie spełniające wyżej określone warunki.” „Powierzchnia użytkowa mieszkania jest to łączna powierzchnia pokoi (izb), kuchni, przedpokoi, łazienki i wszystkich innych pomieszczeń wchodzących w skład mieszkania (bez powierzchni loggii).” 1.4.6.

Ustawa o podatkach Aktem prawnym, określającym szczególne zasady obliczania powierzchni użytkowej, jest ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (DzU nr 9, poz. 31 z późn. zm.), która stanowi, że: „Art. 3.1. Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają: 1) budynki lub ich części, 2) budowle związane wyłącznie z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza lub leśna,

28

STRONA GŁÓWNA

3) grunty nie objęte przepisami o podatku rolnym, 4) grunty objęte przepisami o podatku rolnym, związane z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza lub leśna. ...... 4. Za budynek, w rozumieniu ustawy, uważa się obiekt budowlany umocowany w ziemi lub na ziemi, posiadający ściany lub słupy albo filary oraz pokrycie dachowe. Art. 4.1. Podstawę opodatkowania stanowi: 1) dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa, ...... 2. Za powierzchnię użytkową budynku, w rozumieniu ustawy, uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigów. 3. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.” Podobne postanowienia zawiera ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (j.t. DzU 1997 r. nr 16, poz. 89 z późn. zm.), która określa m.in., że: „art. 16. ...4. Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i nadziemnych z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). 5. Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.” 1.4.7.

Wnioski praktyczne Przedstawione wyżej ustawowe zasady obliczania powierzchni użytkowej do celów podatkowych są bardzo ogólne i nie

29

STRONA GŁÓWNA

uwzględniają np. faktu, że w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych i zagrodowych oraz służących do celów rekreacji indywidualnej, schody spełniają rolę komunikacji wewnętrznej, a więc nie mają charakteru komunikacji ogólnej, obsługującej użytkowników wielu mieszkań lub innych lokali użytkowych, a zatem nie ma logicznego uzasadnienia dla wyłączenia ich z powierzchni użytkowej takich budynków. Dlatego przepisy ustawy należy stosować jedynie dla celów wymiaru podatku od nieruchomości lub od spadku bądź darowizny, chociaż nawet w tym zastosowaniu w wielu przypadkach trudno pogodzić jej ustalenia z zasadami obliczania powierzchni użytkowej określonymi w obowiązującej w czasie ustanawiania tej ustawy normie PN-70/B-02365, jak również w normie PN-ISO 9836:1997. Uporządkowanie tych rozbieżności wymaga odpowiednich zmian w powołanych ustawach, które mogą być dokonane jedynie w obowiązującym trybie postępowania legislacyjnego. Bez ich dokonania nie można usunąć widocznych rozbieżności i ujednolicić stosowane w różnych aktach prawnych zasady kwalifikowania, obmiaru i obliczania powierzchni użytkowej lokali oraz jej podziału na podstawową i pomocniczą, a także obliczania powierzchni usługowej i powierzchni ruchu w budynkach.

30

STRONA GŁÓWNA

ROZDZIAŁ

2

Obliczanie kubatury budynków. Stan prawny w latach 1970–2003 i wnioski praktyczne

2.1.

Uwagi wstępne Zasady obliczania kubatury budynków obowiązujące w okresie ostatniego 30-lecia w Polsce nie wywołały takich trudności w ich wdrożeniu i nieporozumień, jakie powstały w obszarze regulacji dotyczących obmiaru i obliczania powierzchni w budynkach. Do ograniczenia tych trudności przyczynił się fakt, że zasady obmiaru i obliczania kubatury były określone jedynie w Polskich Normach i w zasadzie nie były przedmiotem żadnych innych regulacji prawnych.

2.2.

Podstawy prawne obliczania kubatury budynków

2.2.1.

Podstawowe normy i przepisy W przedmiotowym zakresie były wprowadzane kolejno następujące regulacje: 1) w grudniu 1969 r. została ustanowiona przez PKN norma PN-69/B-02360 Kubatura budynków. Zasady obliczania, obowiązująca od dnia 1 lipca 1970 r., 2) ustawa z dnia 3 kwietnia 1993 r. o normalizacji (DzU nr 55, poz. 251, z późn. zm.) zniosła obligatoryjność Polskich Norm, ale przyznała właściwym ministrom prawo ogłasza-

31

STRONA GŁÓWNA

nia w drodze rozporządzenia wykazów Polskich Norm obowiązujących w całości lub w części w określonym dziale gospodarki narodowej, 3) MGPiB na podstawie ww. ustawy wydał rozporządzenie z dnia 21 czerwca 1994 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm z zakresu budownictwa, gospodarki przestrzennej i komunalnej oraz geodezji i kartografii (DzU nr 84, poz. 387, zm. 1995 r. nr 45, poz. 235). W zamieszczonym Wykazie Polskich Norm do obowiązkowego stosowania znalazła się również norma PN-69/B-02360. Rozporządzenie weszło w życie z dniem 8 sierpnia 1994 r., 4) uchwałą nr 33/97-o PKN z dnia 28 października 1997 r. została ustanowiona nowa norma PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, która zastąpiła normę PN-69/B-02360, 5) w miejsce uchylonego rozporządzenia MGPiB z dnia 21 czerwca 1994 r. zostało wydane rozporządzenie MSWiA z dnia 4 marca 1999 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm (DzU nr 22, poz. 209). W zamieszczonym Wykazie Polskich Norm do obowiązkowego stosowania znajduje się norma PN-ISO 9836:1997, z ograniczeniem zakresu jej obowiązywania tylko do p. 5.2.2 normy, tzn. do obliczania kubatury brutto budynków lub ich części całkowicie zamkniętych i przekrytych. Rozporządzenie MSWiA weszło w życie z dniem 2 kwietnia 1999 r. Taki sam zakres obowiązywania PN-ISO 9836:1997 został utrzymany w kolejnych rozporządzeniach zawierających wykazy Polskich Norm obowiązujących w budownictwie. 6) nowa ustawa z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji (DzU nr 169, poz. 1386) znosi uprawnienia ministrów do ustalania, w drodze rozporządzeń, wykazów obowiązujących Polskich Norm. W związku z tym, od dnia wejścia w życie tej ustawy, czyli od 1 stycznia 2003 r. nie jest obowiązujące stosowanie ustaleń p. 5.2.2 normy PN-ISO 9836:1997, mimo jej ważności.

32

STRONA GŁÓWNA

2.2.2.

Wnioski praktyczne Z przedstawionego w p. 2.2.1 chronologicznego przeglądu regulacji wynika, że obecnie nadal jest ważna norma PN-ISO 9836:1997 i może być stosowana do obliczania kubatury brutto budynków lub ich części całkowicie zamkniętych i przekrytych (p. 5.2.2 normy), mimo zniesienia obligatoryjności wszystkich Polskich Norm. W szczególności należy uznać za wskazane zastosowanie ustaleń tej normy do obliczenia i wykazania w opisie technicznym do projektu budowlanego wielkości kubatury ogrzewanej części budynku, jako podstawowego parametru niezbędnego do sporządzenia wymaganej charakterystyki energetycznej obiektu budowlanego, zgodnie z § 11 p. 9 rozporządzenia MI z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (DzU nr 120, poz. 1133). Charakterystyka energetyczna budynku musi zawierać między innymi obliczenie wartości granicznej wskaźnika sezonowego zapotrzebowania na energię cieplną do ogrzewania budynku (Eo), w zależności od współczynnika kształtu budynku określonego stosunkiem A/V, zgodnie z § 329 rozporządzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75, poz. 690, zm. 2003 r. nr 33, poz. 270), gdzie ustalono, że: „...A – jest sumą pól powierzchni wszystkich ścian zewnętrznych (wraz z oknami i drzwiami balkonowymi), dachów i stropodachów, podłóg na gruncie lub stropów nad piwnicą nieogrzewaną, stropów nad przejazdami, oddzielających część ogrzewaną budynku od powietrza zewnętrznego, gruntu i przyległych nieogrzewanych pomieszczeń, liczoną po obrysie zewnętrznym, V – jest kubaturą netto ogrzewanej części budynku obliczaną jako kubatura brutto budynku pomniejszona o kubaturę wydzielonych klatek schodowych, szybów dźwigowych, a także zewnętrznych, niezamkniętych ze wszystkich stron części budynku, takich jak: podcienia, balkony, tarasy, loggie i galerie”.

33

STRONA GŁÓWNA

Poza wymaganiami dotyczącymi obliczania wskaźnika A/V, wobec nieobligatoryjności normy PN-ISO 9836:1997, obecnie można praktycznie w dowolny sposób korzystać z cechy fakultatywności pozostałych regulacji ustalonych w tej normie w zakresie obliczania różnego rodzaju kubatur, nie mających związku z charakterystyką energetyczną obiektu budowlanego. Można zatem w pełni wykorzystać liberalne stanowisko, zajęte przez Zespół Budownictwa PKN z dnia 15 marca 2000 r., nr ZBD-IW/122/2000, w piśmie skierowanym do Departamentu Budownictwa, Architektury, Geodezji i Kartografii MSWiA, zacytowanym już w rozdziale 1.2.2 tej publikacji. W piśmie tym Zespół Budownictwa PKN stwierdził, że „... dobrowolność stosowania norm dopuszcza powoływanie w umowach Polskich Norm, zarówno najnowszych, jak i wycofanych ze zbioru.” Zgodnie z tym stanowiskiem, można zalecać przyjęcie następujących zasad postępowania: obliczanie kubatury budynków nowo projektowanych należy wykonywać wg zasad określonych w normie PN-ISO 9836:1997, natomiast w projektach wszelkiego rodzaju zmian w budynkach, których kubatury zostały obliczone wg normy PN-69/B-02360, korekty tych obliczeń mogą być zrobione wg ustaleń tej samej normy. Pozwoli to na zachowanie właściwych relacji starych i nowych obliczeń i uniknięcie w ten sposób konieczności wykonywania w takich przypadkach od nowa pełnych obliczeń kubatur na podstawie normy PN-ISO 9836.

2.3.

Porównanie zasad obliczania kubatury budynków wg PN i PN-ISO Ogólne zasady obmiaru i obliczania kubatury budynków wg normy PN-69/B-02360 różnią się od ustalonych w normie PN-ISO 9836:1997 głównie w szczegółach, wskutek czego w wielu przypadkach różnice te nie mają bardziej znaczącego wpływu na wyniki obliczeń kubatury brutto.

34

STRONA GŁÓWNA

Istotne różnice obydwu regulacji normowych polegają natomiast na tym, że norma PN-69/B-02360 określała wyłącznie zasadę obliczania kubatury ogólnej (czyli brutto) budynku, natomiast norma PN-ISO z 1997 r. formułuje zasady obliczania wielu rodzajów kubatur, a mianowicie: – kubatury brutto budynku lub jego części zamkniętej ze wszystkich stron i przekrytej (Vbz), – kubatury brutto budynku lub części budynku nie zamkniętych ze wszystkich stron lecz przekrytych (Vbn), – kubatury brutto budynków lub ich części nie zamkniętych ze wszystkich stron i nie przekrytych (Vbo), – kubatury netto (Vn), – kubatury wewnętrznej netto (Vw), – kubatury użytkowej netto (Vu), – kubatury usługowej netto (Vg), – kubatury ruchu netto (Vr). Należy jednak wyjaśnić, że norma PN-ISO 9836:1997, podobnie jak w odniesieniu do powierzchni w budynkach, nie wprowadza żadnych skrótowych symboli również do oznaczania wszystkich rodzajów kubatur, co utrudnia w praktyce dokonywanie matematycznych zapisów obliczanych wartości powierzchni i kubatur, a w szczególności używanie ich we wzorach i w obliczeniach, oraz przedstawianie ogólnego zapisu porównawczych wskaźników techniczno-ekonomicznych. Dlatego w tekście tej publikacji zostały przedstawione autorskie propozycje odpowiednich symboli literowych do oznaczania wszystkich rodzajów obliczanych kubatur w budynkach. Dość znaczne różnice występują między omawianymi normami w zasadach obmiaru budynków i ich części, potrzebnych do obliczania kubatury budynków i ich części (tabl. 5). Trzeba w tym miejscu zwrócić szczególną uwagę na znaczną różnicę w obmiarze wysokości budynków niepodpiwniczonych, gdyż będą miały one istotny wpływ na wyniki obliczeń kubatury brutto.

35

STRONA GŁÓWNA

Tablica 5. Porównanie zasad obliczania kubatury budynków i ich części wg norm PN-69/B-02360 i PN-ISO 9836:1997 Sposób obmiaru Lp.

Przedmiot

Według PN-69/B-02360 1,0 m nad poziomem podłogi

Według PN-ISO 9836:1997

1.

Obmiar rzutu poziomego kondygnacji wykonuje się

na poziomie podłogi

2.

Obmiar rzutu poziomego kon- w stanie surowym, bez dygnacji wykonuje się po obry- wykończenia elewacji sie przegród zewnętrznych

3.

Wysokość kondygnacji dla obliczenia: a) kubatury ogólnej (brutto): od wierzchu podłogi po- jak wg mieszczenia do wierzchu PN-69/B-02360 podłogi nad stropem nakrywającym

w stanie całkowicie wykończonym

b) kubatury wewnętrznej netto:

w normie nie było takich od wierzchu podłogi do spodu stropu rodzajów kubatury

4.

Pilastry i inne występy ze ścian zewnętrznych

wlicza się do kubatury nie wlicza się do kubawystępy > 0,1 m2 rzutu tury bez względu na poziomego wielkość przekroju

5.

Otwarte wnęki (loggie) i galerie (krużganki), podcienia podparte, bramy i prześwity

wlicza się w 100%

6.

Balkony i tarasy otwarte nad wlicza się w 100% tarasy wlicza się do kubatury, niższymi częściami budynku i balkony – jeżeli mają ale przedstawia oddzielwysięg > 1,0 m nie (do poziomu balustrady)

7.

Wykusze zamknięte

wlicza się w 100%

wlicza się w 100%

8.

Świetliki dachowe i lukarny

wlicza się w 100%, jeżeli mają przekrój pionowy ≥ 1,0 m2

wlicza się w 100% wg faktycznej objętości

9.

Kominy i przewody obudowane

wlicza się w 100% kominy o powierzchni rzutu poziomego > 0,5 m2, ale tylko powyżej poziomu kalenicy

nie wlicza się w ogóle

36

wlicza się w 100%

STRONA GŁÓWNA

Tablica 5 (cd.) Sposób obmiaru Lp.

Przedmiot

Według PN-69/B-02360

Według PN-ISO 9836:1997

wlicza się w 100% bez względu na wielkość przekroju poziomego na całą wysokość faktyczną

nie ma w normie żadnych ustaleń, ale należy wliczać do kubatury w 100%, jeżeli nie mają charakteru pilastru, lecz stanowią dobudowaną konstrukcję

11. Schody zewnętrzne podparte mające wlicza się w 100% do więcej niż 3 stopnie i powierzchnie poziomu terenu do rzutu poziomego ≥ 1,0 m2, nie prze- wierzchu płyty kryte rampy i tarasy w przyziemiu

nie wlicza się do kubatury, bez względu na wielkość powierzchni

10. Kominy przybudowane do budynku

12. Studzienki przy oknach piwnicznych i podobne elementy

wlicza się w 100%, je- nie wlicza się do kużeli mają powierzch- batury, bez względu nię płaszczyzny pio- na wielkość nowej > 0,5 m

13. Przekryte galerie i loggio-balkony

wlicza się w 50%

14. Pochylnie zewnętrzne oraz schody zewnętrzne i rampy podparte wspornikowo

wlicza się w 100%, li- nie wlicza się do kucząc od spodu płyty do batury wierzchu balustrady

15. Daszki i podcienia wspornikowe o wysięgu ≥ 1,0 m

wlicza się w 50% licząc od poziomu terenu do wierzchu przekrycia

nie wlicza się do kubatury

16. Przestrzeń poddaszy nieużytkowych (strychów) i stropodachów

wlicza się w 30% przestrzeń poddaszy i stropodachów o średniej wysokości ≥ 1,0 m

wlicza się w 100%

17. Inne, nie wymienione wyżej drob- nie wlicza się do kune elementy architektoniczno-bu- batury dowlane

wlicza się w 100% lecz przedstawia oddzielnie

nie wlicza się do kubatury

37

STRONA GŁÓWNA

Tablica 5 (cd.) Sposób obmiaru Lp.

Przedmiot

Według PN-69/B-02360

Według PN-ISO 9836:1997

18. Zasady mierzenia wysokości bu- od wierzchu podłogi dynku nadziemnego podpiwniczo- do wierzchniej warnego i podziemnego stwy ocieplenia stropu lub stropodachu nad najwyższą kondygnacją + odpowiedni procent kubatury strychu i elementów ponad dachem

od spodu konstrukcji nośnej podłogi (bez warstw podkładowych) do pokrycia dachu

19. Zasady mierzenia wysokości budynku niepodpiwniczonego (nie licząc poddasza nieużytkowego)

od wierzchu chodnika lub przyległego terenu do wierzchu warstwy ocieplenia i podłogi na stropie nad najwyższą kondygnacją użytkową lub do wierzchu ocieplenia i pokrycia stropodachu

od spodu konstrukcji nośnej podłogi (bez warstw podkładowych) do wierzchu warstwy ocieplenia i podłogi na stropie nad najwyższą kondygnacją użytkową lub do wierzchu ocieplenia i pokrycia stropodachu

do 0,01 m

do 0,01 m

a) do 1,0 m3 b) do 10,0 m3

każde obliczenie kubatury z dokładnością do 0,01 m3

Dokładność pomiarów liniowych do obliczenia kubatury Dokładność obliczenia kubatury: a) budynku do 10 000 m3 b) budynku od 10 000 m3 do 100 000 m3 c) budynku powyżej 100 000 m3

38

c) do 100 m3

STRONA GŁÓWNA

ROZDZIAŁ

3

Obliczanie powierzchni budynków wg PN-ISO 9836:1997. Komentarze do punktu 5.1 normy

3.1.

Zasady obmiaru i obliczania powierzchni (p. 5.1.1 normy)*

)

Ogólną zasadę obliczania powierzchni budynku norma określa następująco: „5.1.1.1 Pola powierzchni poziomych i pionowych określa się zgodnie z wymiarami rzeczywistymi. Płaszczyzny nachylone wymiaruje się na ich rzucie na płaszczyznę poziomą (do obliczeń strat ciepła zawsze należy jednak przyjmować rzeczywiste pole powierzchni). 5.1.1.2 Pole powierzchni podaje się w m2 z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku”. Uwzględniając tę zasadę, zgodnie z normą i logiką, należy stosować w praktyce następujące sposoby pomiaru i obliczania powierzchni: 1) powierzchnię wewnętrzną budynku, jego części i poszczególnych pomieszczeń mierzy się na poziomie podłogi kondygnacji w świetle wykończonych powierzchni pionowych przegród zamykających pomieszczenie od zewnątrz i od wewnątrz budynku, bez odliczania z tej powierzchni grubości listew przyściennych i cokolików, 2) zasadę określoną wyżej w p. 1 stosuje się tak samo w przypadku, gdy górna przegroda zamykająca nie jest równoległa do płaszczyzny podłogi (rys. 1), *) Tu i dalej w nawiasach umieszczono odpowiednie punkty PN-ISO 9836:1997.

39

STRONA GŁÓWNA

1,90

hśr

Pd

Pd Pp/

hmax

a)

a

c

b

hśr

1,90

hk

b

40

Pd

a

Pd Pp/

hmax

b)

c

STRONA GŁÓWNA

3) do powierzchni przekroju poziomego przegród zewnętrznych i wewnętrznych nie dolicza się pilastrów i półkolumn, ani nie odlicza się od niej otworów (drzwiowych, okien balkonowych lub wystawowych), nisz i wnęk wykonanych w grubości tych przegród (rys. 2), 4) do powierzchni konstrukcji na danej kondygnacji wlicza się w stanie wykończonym ściany nośne, filary, słupy i kolumny, kominy, obudowane piony instalacyjne i zsypowe oraz stałe ścianki działowe, nie przystosowane do demontażu, 5) z powierzchni pomieszczenia nie odlicza się powierzchni przekroju poziomego ścianek działowych niestałych, przystosowanych do demontażu, likwidacji lub zmiany położenia, Rysunek 1. Zasady mierzenia powierzchni pomieszczeń z przegrodą zamykającą nierównoległą lub nie prostopadłą do płaszczyzny podłogi: a) przykład pomieszczenia na poddaszu bez ścianki kolankowej, b) przykład pomieszczenia na poddaszu ze ścianką kolankową. Powierzchnie pomieszczeń ze stropem (lub stropodachem) nachylonym, łamanym albo łukowym należy mierzyć z uwzględnieniem wymagań określonych w § 72 ust.1 rozporządzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75, poz. 690, zm. 2003 r. nr 33, poz. 270). Oznacza to, że powierzchnię użytkową (Pu = (a+b) · c) danego pomieszczenia, liczoną zgodnie z normą, czyli odpowiadającą powierzchni podłogi, należy podzielić na: 1) część o wysokości 1,9 m lub mniejszej, która powinna być zaliczona do powierzchni pomocniczej (Pd = b · c) i może być wykorzystana wyłącznie na takie pomieszczenia pomocnicze, w stosunku do których inne przepisy rozporządzenia nie wymagają zachowania większej wysokości, 2) część o wysokości większej niż 1,9 m, która może być wykorzystana zarówno na pomieszczenia przeznaczone na stały lub czasowy pobyt ludzi, jeżeli średnia wysokość pomieszczenia odpowiada wymaganiom § 72 rozporządzenia MI, jak też na pomieszczenia nie przeznaczone na pobyt ludzi, jeżeli inne przepisy tego rozporządzenia nie wymagają zachowania większej wysokości. Stosownie do przeznaczenia, odpowiednią część pomieszczenia zalicza się do powierzchni podstawowej (Pp) lub pomocniczej (Pd). Oznaczenia: hmax – największa wysokość pomieszczenia, hśr – średnia wysokość pomieszczenia odpowiadająca przepisom § 72 ust. 1, hk – wysokość ścianki kolankowej 2,00

b)

Tbc Goz

102

Soz Lr

>2,40

a)

STRONA GŁÓWNA

cym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia niezamkniętą przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona.” Antresola stanowi zatem odpowiednie powiększenie powierzchni wysokiego pomieszczenia, w którym została urządzona (patrz rys. 5 b), o znaczącej przydatności użytkowej. Z tego powodu powierzchnia antresoli powinna być doliczana do powierzchni użytkowej lokalu i budynku, ale jako dodana oddzielnie, ze względu na inne cechu użytkowe, koszt wykonania i utrzymania niż samodzielne pomieszczenie zamknięte ze wszystkich stron. 4.

Czy w przypadku obniżenia wysokości części pomieszczenia pod pawlaczem lub antresolą poniżej 2,2 m (np. do 2 m) należy odpowiednio zmniejszyć obliczeniową wielkość powierzchni pomieszczenia pod tymi urządzeniami lub obniżyć wartość kosztową 1 m2 tej powierzchni?

Przy wykonywaniu obliczenia powierzchni pomieszczenia z antresolą według normy PN-70/B-02365 należy uwzględnić zasadę redukcji o 50% powierzchni części pomieszczenia (pod lub na antresoli) o wysokości poniżej 2,2 m. Natomiast w przypadku zastosowania normy PN-ISO 9836:1997 należy liczyć osobno powierzchnie pomieszczenia o różnych wysokościach ze względu na ich różną wartość użytkową i cenę. Rysunek 19. Obrys powierzchni zabudowy z kondygnacją nadwieszoną a) budynek z wykuszem lub nadwieszoną kondygnacją, wysuniętą poza linię rozgraniczającą od drogi publicznej z uwzględnieniem przepisów § 293 rozporządzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; nie ma logicznego i prawnego uzasadnienia, aby część budynku nadwieszona nad drogą publiczną była wliczana do bilansu zagospodarowania terenu działki budowlanej jako teren zabudowy, b) budynek z nadwieszoną kondygnacją ponad parterem, którego obrys wyznacza powierzchnię zabudowy; a optymalna wielkość występu nadwieszonej części budynku pozwala na efektywne wykorzystanie terenu przy budynku także jako biologicznie czynnego. Oznaczenia: Goz – graniczny obrys zabudowy, Lr – linia rozgraniczająca od ulicy, placu lub publicznego ciągu pieszego, Soz – skrajny obrys zabudowy, Tbc – teren działki biologicznie czynny wg § 3 p. 22 rozporządzenia MI.

103

STRONA GŁÓWNA

Lg Ł a

S2

K WC

a

Po Pp

S1

H

a)

hd

Pp

hk

hp

b)

K

Rysunek 20. Przykład usytuowania i wykonania pawlacza w mieszkaniu jako schowka, którego powierzchni nie wlicza się do powierzchni użytkowej: a) rzut poziomy mieszkania, b) przekrój pionowy (a – a) przez korytarzyk z pawlaczem. Oznaczenia: hd – wysokość drzwi wraz z ościeżnicą, hk – wysokość kondygnacji w świetle, hp – wynikowa wysokość pawlacza, K – kuchnia, Lg – loggia, Ł – łazienka, Po – pokój ogólny, S1 – pokój jednoosobowy, S2 – pokój dwuosobowy, WC – ustęp wydzielony.

104

STRONA GŁÓWNA

5.

Czy powierzchnię poddasza nieużytkowego (strychu), po jego zaadaptowaniu na cele mieszkalne i połączeniu z niżej położonym mieszkaniem schodami wewnętrznymi przez duży otwór w stropie, należy traktować jako kondygnację, czy jako antresolę: – w przypadku gdy na poddaszu znajduje się kilka pomieszczeń, – w przypadku gdy powierzchnia poddasza jest pomieszczeniem jednoprzestrzennym?

W żadnym z tych przypadków nie możemy mówić o wykonaniu antresoli lecz o urządzeniu mieszkania dwupoziomowego, czyli tzw. maissonet’u, którego powierzchnia użytkowa jest sumą powierzchni mieszkania pierwotnego i pomieszczeń wygospodarowanych na poddaszu. W sprawie liczenia powierzchni schodów wewnętrznych w takim mieszkaniu należy uwzględnić odpowiedź na pytanie 16. 6.

Czy garaż wbudowany w budynku jednorodzinnym należy traktować jako pomieszczenie gospodarcze i wliczać go do powierzchni „usługowej”, czy dodawać do powierzchni użytkowej budynku?

Garaż wbudowany w budynku jednorodzinnym, służący do przechowywania samochodu (samochodów) użytkowników tego budynku, spełnia podobną rolę, jak inne pomieszczenie gospodarcze w budynku przez które, zgodnie z § 3 p. 13 powołanego już wyżej rozporządzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r., należy rozumieć: „... pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku oraz przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, a także opału lub odpadów stałych.” Wszystkie te pomieszczenia gospodarcze, łącznie z pomieszczeniami technicznymi (jak np. kotłownia) w budynku jednorodzinnym należą do powierzchni określonej w normach PN-70/B-02365 oraz PN-ISO 9836:1997 jako „powierzchnia usługowa”, ponieważ zaliczone do niej pomieszczenia spełniają funkcje obsługi danego budynku i jego użytkowników. Ponadto należy zwrócić uwagę, że w budynku jednorodzinnym nie różnicuje się ceny jednostkowej (1 m2) powierzchni o różnym prze-

105

STRONA GŁÓWNA

znaczeniu lecz oblicza cenę 1 m2 powierzchni użytkowej, do której należy powierzchnia podstawowa (pokoje) i pomocnicza (kuchnia, WC, łazienka oraz komunikacja wewnętrzna pionowa i pozioma służąca jako dojście do tych pomieszczeń). Natomiast wysokość ceny jednostkowej (Cj) powierzchni użytkowej wyznacza iloraz kosztu budowy całego budynku (Kb) i sumy powierzchni użytkowej (Pu), czyli Cj = Kb : Pu. 7.

Czy garaż podziemny w wielorodzinnym budynku mieszkalnym lub mieszkalno-usługowym, w którym zaprojektowano odpowiednią liczbę miejsc postojowych dla samochodów użytkowników lokali mieszkalnych i usługowych w tym budynku, zgodnie ze wskaźnikiem ustalonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, należy traktować jako pomieszczenia gospodarcze i zaliczać do „powierzchni usługowej”?

Garaż wbudowany w budynek o innym przeznaczeniu, w którym są miejsca postojowe służące do przechowywania wyłącznie samochodów użytkowników tego budynku, może być traktowany jak pomieszczenie gospodarcze, a w konsekwencji jego powierzchnia może być zaliczona do „powierzchni usługowej”, analogicznie jak garaż w budynku jednorodzinnym, o jakim mowa w odpowiedzi na pytanie 6. Jednakże w praktyce stanowiska postojowe w garażu wbudowanym w budynek wielorodzinny są przydzielane tylko tym użytkownikom, którzy nabywają je odpłatnie, za cenę wyodrębnioną w umowie o nabycie mieszkania z garażem, lub ustalonej w oddzielnej umowie o nabycie miejsca postojowego w garażu. Ponieważ niektórzy użytkownicy nie potrzebują w ogóle stanowiska postojowego lub nie są w stanie ponieść kosztów jego nabycia i późniejszego utrzymania, wolne stanowiska są często wynajmowane lub sprzedawane osobom nie będącym użytkownikami mieszkań lub lokali użytkowych w tym budynku. Taki sposób dysponowania miejscami w garażu wymaga oddzielnego określenia kosztu budowy i eksploatacji stanowiska postojowego, łącznie z kosztem specjalnego wyposażenia garażu w instalacje i urządzenia ochrony przeciwpożarowej oraz ich utrzymania.

106

STRONA GŁÓWNA

Z tego powodu wielkość powierzchni garażu wbudowanego, podobnie jak samoistnego garażu podziemnego lub nadziemnego, wymaga oddzielnego obliczenia i wykazania w zestawieniu powierzchni budynku, w opisie technicznym do projektu budowlanego, jako podstawy ustalenia kosztu jednostkowego budowy i eksploatacji stanowiska postojowego. Nie ma więc w takim przypadku uzasadnienia doliczanie powierzchni garażu wbudowanego do powierzchni usługowej budynku. 8.

Norma PN-70/B-02365 w p. 3.2 ustalała zasadę obliczania powierzchni całkowitej budynku z uwzględnieniem redukcji o 50% wielkości powierzchni pomieszczeń lub ich części o wysokości od 1,4 m do 2,2 m i nie zaliczania w ogóle do powierzchni całkowitej pomieszczeń lub ich części o wysokości poniżej 1,4 m. Takiego ustalenia nie było w p. 3.7, określającym zasadę obliczania powierzchni użytkowej.

Czy było zatem uzasadnione stosowanie takiej samej zasady redukcji powierzchni użytkowej, jak do powierzchni całkowitej? Norma PN-70/B-02365 nie wskazywała faktycznie takich zasad redukcji wielkości powierzchni użytkowej, jak dla obliczania powierzchni całkowitej. Jednakże w kilkudziesięcioletniej praktyce stosowania tej normy przyjęto powszechnie taką samą zasadę redukcji wielkości powierzchni użytkowej pomieszczeń o mniejszej wysokości, jaką ustalono w normie dla obliczania powierzchni całkowitej. Zastosowanie takiej zasady redukcji powierzchni pomieszczeń o zmniejszonej (w części) wysokości skutkowało w konsekwencji zredukowaniem wielkości powierzchni użytkowej lokalu, w którym występują takie pomieszczenia, co czyniło wynikową powierzchnię użytkową porównywalną z wartością powierzchni użytkowej lokalu o takiej samej powierzchni na kondygnacji powtarzalnej, w którym wszystkie pomieszczenia mają pełną wysokość, odpowiadającą obowiązującym przepisom techniczno-budowlanym. Zasada redukcji była ponadto uzasadniona faktem, że powołana norma PN-70/B-02365 nie wymagała oddzielnego obliczania i wykazywania powierzchni pomieszczeń wyższych lub niższych od wysoko-

107

STRONA GŁÓWNA

ści kondygnacji powtarzalnej w danym budynku. Umożliwiało to ustalanie jednego wskaźnika ceny jednostkowej (Cj) powierzchni użytkowej w konkretnym budynku (a nawet w szerszym zakresie – dla określonego typu budynku w regionie) i wyliczanie wartości mieszkania (Cm) jako iloczynu sumy powierzchni użytkowej (Pu) i ceny 1 m2, czyli Cm = Pu · Cj. Bez zastosowania redukcji wielkości powierzchni niepełnowartościowych, taka zasada obliczania wartości cenowej mieszkania doprowadziłaby do ustalania jednakowej ceny pełnowartościowego mieszkania na kondygnacji powtarzalnej, jak również mieszkania na poddaszu o takiej samej powierzchni, w którym duża część powierzchni pomieszczeń podstawowych i pomocniczych ma wysokość nie odpowiadającą wymaganej dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. 9.

Podstawowa różnica w obliczaniu powierzchni pomieszczeń wg normy PN-70/B-02365 a PN-ISO 9836:1997 polega na tym, że wg pierwszej należy stosować obmiar w stanie surowym, a wg drugiej – w stanie wykończonym (po „wyprawieniu”), czyli w świetle tynków lub okładzin ścian. Czy wiedząc, że grubość tynku wynosi 2 cm, a okładziny (glazury lub gresu) – 3 cm, nie można ustalić powszechnie obowiązującego mnożnika, umożliwiającego przeliczenie powierzchni pomieszczeń i lokali wg stanu surowego na powierzchnię wg stanu wykończonego, czyli po „wyprawieniu” ścian ?

Mimo atrakcyjności tej propozycji nie można jej zastosować w praktyce, ponieważ różnorodność wielkości i kształtu pomieszczeń uniemożliwia ustalenie miarodajnego wskaźnika przeliczeniowego powierzchni pomieszczeń i lokali dla powszechnego zastosowania w każdym przypadku. 10. Poprzednia norma PN-60/B-01029 i nowa norma PN-B-01029:2000 „Rysunek budowlany. Zasady wymiarowania na rysunkach architektoniczno-budowlanych” ustalają słuszną zasadę wymiarowania rzutów poziomych i przekrojów budynku w stanie surowym, ponieważ takie wymiarowanie umożliwia realizację budynku bez ryzyka popełnienia nadmiernych błędów.

108

STRONA GŁÓWNA

Czy dla dokładnego ustalenia faktycznej wielkości powierzchni pomieszczeń w świetle tynków, czyli „po wyprawieniu”, należy wykonać te obliczenia: a) odejmując jedynie rachunkowo normową grubość tynków lub okładzin od wymiarów podanych w projekcie budowlanym w świetle stanu surowego, b) wg wymiarów w stanie wykończonym, podanych na dodatkowych ciągach wymiarowych w projekcie budowlanym, c) wg stanu faktycznego na podstawie inwentaryzacji powykonawczej? Zastosowanie propozycji a) jest uprawnione, ponieważ pozwala na obliczenie powierzchni pomieszczeń w świetle tynków, ale umożliwia pomyłki i utrudnia sprawdzenie prawidłowości rachunku. Zastosowanie propozycji b) ułatwia obliczenie powierzchni pomieszczeń w oparciu o podane w projekcie wymiary w świetle, chroni przed pomyłkami rachunkowymi i ułatwia sprawdzenie prawidłowości obliczeń. Jest to jednak propozycja mało realna ze względu na brak możliwości wprowadzenia dodatkowej linii wymiarowej na rysunkach rzutów poziomych 1:100, które są obecnie powszechnie stosowane w projektach budowlanych wykonywanych technika komputerową. Można jednak zalecić zastosowanie takiego sposobu wymiarowania rysunków wykonanych w skali 1:50, w których jest miejsce na dodatkową linię wymiarową. Zastosowanie propozycji c) zapewnia pełną zgodność obmiaru pomieszczeń zgodnie ze stanem faktycznym, czyli z uwzględnieniem również skutków wszystkich dopuszczalnych odchyleń od projektu budowlanego (łącznie z wprowadzonymi na życzenie przyszłych użytkowników lokali) oraz tolerancji w grubości tynków i okładzin ścian. Wymaga to jednak poniesienia dodatkowego, znacznego kosztu wykonania pełnej inwentaryzacji powykonawczej, sprawdzenia jej i wykonania na jej podstawie obliczenia wszystkich powierzchni w budynku i jego kubatury. Obliczenia te mogłyby również stanowić miarodajną podstawę ostatecznego ustalenia faktycznego kosztu jednostkowego budowy, czyli ceny 1 m2 powierzchni użytkowej, pozwalającej na określenie wartości sprzedażnej poszczególnych lokali i kosztu jednostkowego ich utrzymania.

109

STRONA GŁÓWNA

11. Czy powierzchnię zajętą przez ściany działowe, nie będące ścianami konstrukcyjnymi, należy zaliczać do powierzchni konstrukcji czy do powierzchni użytkowej, jako nadające się „do demontażu”? Zgodnie z treścią p. 3.3 normy PN-70/B-02365, jak również z treścią p. 5.1.6.1 normy PN-ISO 9836:1997, ściany (ścianki) działowe należy zaliczać do powierzchni konstrukcji, tak jak ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne, co oznacza, że nie można ich zaliczać do powierzchni pomieszczeń. Należy zatem wyjaśnić, jak należy rozumieć p. 5.1.5.3 normy PN-ISO 9836, w którym ustala się, że „Do powierzchni netto kondygnacji wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe...” W świetle powołanych wyżej ustaleń normowych, jako ścianki działowe nadające się do demontażu należy traktować jedynie takie przegrody pionowe, które są przystosowane do ustawiania i przestawiania w sposób pozwalający na przeprowadzenie tych prac bez potrzeby wykonywania robót określanych jako rozbiórkowe. Bez znaczenia jest tu to, czy mają one wysokość pomieszczenia, do którego podziału służą, czy też są niższe (niepełne). Rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe takich ścianek działowych mogą być stosowane realnie w takich przypadkach, kiedy nie zachodzi konieczność zapewnienia odporności ogniowej, zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi, oraz izolacyjności akustycznej, określonej w normach PN-87/B-02151.01, PN-87/B-02151.02 i PN-B-02151-3:1999. Można zatem stwierdzić, że ścianki działowe przystosowane do demontażu mogą spełniać skutecznie jedynie rolę przegrody optycznej. 12. Czy szafa wbudowana powinna być wliczana do powierzchni pomieszczenia, a w konsekwencji do powierzchni użytkowej lokalu, jeżeli: a) jest umieszczona we wnęce w ścianie konstrukcyjnej i ma powierzchnię rzutu poziomego większą niż 0,1 m2, b) jest przystawiona lub obudowana stałą ścianą działową, c) stanowi składową część ścianki działowej przewidzianej do demontażu, jako tzw. „meblościanka”?

110

STRONA GŁÓWNA

Sz

P

P Sz

Sz

Pp

Sx

Po

K

Rysunek 21. Przykład szaf wbudowanych w układ stałych ścian działowych Oznaczenia: K – kuchnia, P – pokoje, Po – pokój ogólny, Pp – przedpokój, Sx – szafa wbudowana lub meblowa przystawiana, Sz – szafy wbudowane.

111

STRONA GŁÓWNA

W przypadku a) należy odpowiedzieć, że zgodnie z p. 4.2 normy PN-70/B-02365 wnęki w ścianach konstrukcyjnych o powierzchni ponad 0,1m2 powinny być potrącane z powierzchni konstrukcji i zaliczanie do powierzchni pomieszczenia. Oznacza to, że szafa wbudowana we wnęce o powierzchni ponad 0,1 m2 powinna być doliczona do powierzchni pomieszczenia, z którego jest dostępna. W przypadku obliczania powierzchni w budynku na podstawie normy PN-ISO 9836, wszystkie wnęki w ścianach konstrukcyjnych, należy zaliczać do powierzchni konstrukcji, zgodnie z p. 5.1.6.3. W takim przypadku należy przyjąć, bez wnikania w logikę tego ustalenia, że powierzchni szaf wbudowanych we wnękach w ścianach konstrukcyjnych nie zalicza się do powierzchni pomieszczenia, z którego są one dostępne, a w konsekwencji nie można ich zaliczyć także do powierzchni użytkowej lokalu. W przypadku b) należy stwierdzić, że powierzchnie szaf obudowanych ścianami działowymi lub szaf dobudowanych do takich ścian (rys. 21) należy doliczać do powierzchni pomieszczenia, z którego są one dostępne. W przypadku c) należy stwierdzić, że szafę stanowiącą element składowy ścianki działowej, przystosowanej do demontażu lub stanowiącej po prostu meblościankę, nie należy potrącać z powierzchni pomieszczenia lecz traktować jak ruchomy element jego wyposażenia. 13. Czy do powierzchni użytkowej mieszkań mogą być wliczane pomieszczenia lub części pomieszczeń nie spełniające wymagań, jakim powinny odpowiadać pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi, a w szczególności mające wysokość mniejszą niż wymagają tego przepisy techniczno-budowlane ? Rozporządzenie MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określa następujące zasady ogólne kwalifikowania pomieszczeń przeznaczonych i nie przeznaczonych na pobyt ludzi: „§ 4. Pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi dzielą się na: 1) pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny,

112

STRONA GŁÓWNA

2) pomieszczenia przeznaczone na czasowy pobyt ludzi, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa od 2 do 4 godzin włącznie. § 5. 1. Nie uważa się za przeznaczone na pobyt ludzi pomieszczeń, w których: 1) łączny czas przebywania tych samych osób jest krótszy niż 2 godziny w ciągu doby, a wykonywane czynności mają charakter dorywczy bądź też praca polega na krótkotrwałym przebywaniu związanym z dozorem oraz konserwacją maszyn i urządzeń lub utrzymaniem czystości i porządku, 2) mają miejsce procesy technologiczne nie pozwalające na zapewnienie warunków przebywania osób stanowiących ich obsługę, bez zastosowania indywidualnych urządzeń ochrony osobistej i zachowania specjalnego reżimu organizacji pracy, 3) jest prowadzona hodowla roślin lub zwierząt, niezależnie od czasu przebywania w nich osób zajmujących się obsługą. 2. Przepis ust. 1 nie narusza przepisów dotyczących bezpieczeństwa i higieny pracy.” Warunki techniczne, określone w tym rozporządzeniu, konkretyzują wymagania, jakim powinny odpowiadać pomieszczenia przeznaczone na stały lub czasowy pobyt ludzi. Ustalają one zarówno wymagania w zakresie ochrony pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi od uciążliwości zewnętrznych, jak również dotyczące cech użytkowych w zakresie oświetlenia naturalnego, nasłonecznienia, ogrzewania i wymiany powietrza, oraz określają wymagane parametry techniczne, jak np. minimalną wysokość takich pomieszczeń w świetle wykończonych podłóg i sufitów, a także warunki zapewniające bezpieczeństwo pożarowe i bezpieczeństwo użytkowania. Wszystkie te przepisy nie eliminują możliwości włączenia do powierzchni lokalu mieszkalnego lub użytkowego również części tych pomieszczeń nie odpowiadających wymaganiom stawianym pomieszczeniom przeznaczonym na pobyt ludzi, jeżeli są one konieczne lub przydatne, jako powierzchnie pomocnicze. Dla definitywnego wyjaśnienia tej kwestii należy przytoczyć przepisy rozporządzenia MI dotyczące minimalnej wysokości pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi: „§ 72. 1. Wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi powinna odpowiadać wymaganiom określonym w poniższej tabeli, jeżeli prze-

113

STRONA GŁÓWNA

pisy odrębne, w tym dotyczące pomieszczeń pracy i pomieszczeń służby zdrowia, nie określają innych wymagań:

Rodzaj pomieszczenia (sposób użytkowania)

Minimalna wysokość w świetle (m)

1

2

Pokoje w budynkach mieszkalnych oraz sypialnie 1-4-osobowe w budynkach zamieszkania zbiorowego

2,5*

)

Pokoje na poddaszu w budynkach jednorodzinnych i mieszkalnych zagrodowych oraz pomieszczenia w budynkach rekreacji indywidualnej

2,2*

)

)

Pomieszczenia do pracy ** , nauki i innych celów, w których nie występują czynniki uciążliwe lub szkodliwe dla zdrowia, przeznaczone na stały lub czasowy pobyt: a) nie więcej niż 4 osób b) więcej niż 4 osób Pomieszczenia jak wyżej, lecz usytuowane na antresoli, jeżeli nie występują czynniki szkodliwe dla zdrowia )

2,5 3,0 2,2

Pomieszczenia do pracy ** i innych celów, w których występują czynniki uciążliwe lub szkodliwe dla zdrowia

3,3

Pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, jak dyżurki, portiernie, kantory, kioski, w tym kioski usytuowane w halach dworcowych, wystawowych, handlowych, sportowych, jeżeli nie występują czynniki szkodliwe dla zdrowia

2,2*

Pomieszczenia przeznaczone na czasowy pobyt ludzi: a) jeżeli nie występują czynniki szkodliwe dla zdrowia b) jeżeli występują czynniki szkodliwe dla zdrowia

2,2* 2,5

)

)

*) Przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia, lecz nie mniejszą niż 1,9 m. Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia. **) Wymagania dotyczące minimalnej wysokości pomieszczeń w zakładach pracy określają przepisy o bezpieczeństwie i higienie pracy.

114

STRONA GŁÓWNA

2. Pomieszczenia, których wysokość powinna, zgodnie z ust. 1, wynosić co najmniej 3 m i 3,3 m, mogą być obniżone do wysokości nie mniejszej niż 2,5 m w przypadku zastosowania wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej lub klimatyzacji, pod warunkiem uzyskania zgody państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego.” Trzeba ponadto uwzględnić przepis § 77,określający minimalne wysokości pomieszczeń higienicznosanitarnych w niektórych rodzajach budynków, oraz § 97 ust. 1 określający minimalną wysokość pomieszczeń technicznych i gospodarczych. Oznacza to, że przepisy rozporządzenia nie pozwalają na wyodrębnienie jakiegokolwiek pomieszczenia, także nie przeznaczonego na pobyt ludzi, jeżeli jego wysokość w każdym miejscu jest mniejsza niż 2 m. Na podstawie tych przepisów można stwierdzić, że te części większego pomieszczenia, które mają wysokość mniejszą niż 1,9 m, mogą być uznane wyłącznie za powierzchnię pomocniczą (patrz rys. 1), doliczoną do powierzchni tego pomieszczenia, a w konsekwencji – do powierzchni użytkowej np. lokalu mieszkalnego lub użytkowego, ale nie mogą być żadnym pomieszczeniem samodzielnym. Wydzielenie ścianką działową z pomieszczenia wyższego jego części o wysokości mniejszej niż 1,9 m, eliminuje możliwość potraktowania takiej przestrzeni jako pomieszczenia o jakimkolwiek przeznaczeniu, ponieważ zgodnie z § 97 ust. 3 nawet kanały i przejścia instalacyjne w budynkach nie mogą mieć wysokości mniejszej niż 1,9 m w świetle. Przedstawione wyżej przepisy rozporządzenia należy odpowiednio uwzględnić przy obliczaniu powierzchni użytkowej w oparciu o ustalenia normy przyjętej za ich podstawę. W przypadku zastosowania normy PN-70/B-02365 nie należy wliczać do powierzchni użytkowej, zgodnie z normą, części pomieszczeń o wysokości poniżej 1,4 m, natomiast należy wyłączyć z powierzchni podstawowej i zaliczyć do powierzchni pomocniczej 50% części pomieszczeń o wysokości od 1,9 do 1,4 m. W przypadku zastosowania normy PN-ISO 9836:1997 należy: – zaliczać do powierzchni użytkowej, części pomieszczeń o wysokości poniżej 1,9 m, ale wykazywać je oddzielnie, jako powierzchnie

115

STRONA GŁÓWNA

pomieszczeń o wysokości mniejszej od wysokości kondygnacji pełnej, odpowiadającej wymaganej wysokości pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, – nie wliczać do powierzchni użytkowej przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m wydzielonej przegrodami budowlanymi, ponieważ przestrzeń taka nie może być przeznaczona na jakiekolwiek cele użytkowe, zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi. 14. Czy w użytkowanym od wielu lat budynku wielorodzinnym może być obecnie doliczona do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego powierzchnia balkonu, logii lub tarasu, jeżeli powierzchnia wszystkich lokali w tym budynku została była obliczona zgodnie z normą PN-70/B-02365, czyli bez uwzględnienia tych elementów zewnętrznych, a obliczenie to było podstawą rozliczenia kosztu budowy, ustalenia ostatecznego kosztu 1 m2 powierzchni użytkowej i wartości lokalu, a następnie – wysokości wkładu mieszkaniowego i wymiaru kosztów eksploatacyjnych? W żadnym przypadku nie można takiej zmiany i obliczonej powierzchni użytkowej dokonywać w jednym czy w kilku mieszkaniach. Taka zmiana mogłaby zostać dokonana wyłącznie kompleksowo, dla wszystkich lokali w budynku, co wymagałoby dokonania na nowo obliczenia cen jednostkowych powierzchni użytkowej: zamkniętej i powierzchni zewnętrznych elementów otwartych, przekrytych i nie przekrytych. Biorąc pod uwagę naturalną trudność skompletowania powykonawczej dokumentacji budowlanej, będącej podstawą pierwotnego rozliczenia kosztów budowy, ustalenia ceny 1 m2 powierzchni użytkowej i wartości poszczególnych lokali oraz konieczność uwzględnienia dezaktualizacji cen i zmiany ich wzajemnych relacji, byłoby to zadaniem praktycznie nierealnym. Natomiast istnieje możliwość rewizji kosztów utrzymania i wymiaru opłat eksploatacyjnych, z uwzględnieniem elementów zewnętrznych należących do poszczególnych lokali. Dokonanie takiej rewizji byłoby możliwe w zakresie rozliczenia od nowa wyłącznie kosztów eksploatacji , ale wymagałoby to sporządzenia inwentaryzacji technicznej wszystkich lokali, ze wskazaniem ro-

116

STRONA GŁÓWNA

dzaju i wymiarów należących do nich elementów zewnętrznych, obliczenia wielkości jednostkowego kosztu eksploatacji powierzchni zamkniętej i powierzchni elementów zewnętrznych określonych rodzajów, z uwzględnieniem faktu, że elementy te stanowią także w pewnym zakresie część składową elewacji całego budynku. Zamiast więc podejmowanie tak żmudnych, trudnych i kosztownych czynności byłoby bardziej uzasadnione wykonanie szacunkowej oceny relacji wartości użytkowych jednostkowej (1 m2) powierzchni zamkniętej i elementów zewnętrznych, a następnie ustalenie na tej podstawie wskaźnika procentowego, służącego do przeliczania relatywnej wysokości opłat eksploatacyjnych za poszczególne mieszkania. 15. Czy w oddawanym obecnie do użytkowania budynku wielorodzinnym można obliczać wartość mieszkania (koszt jego nabycia) i ustalać wysokość opłat eksploatacyjnych na podstawie tylko jednego wskaźnika kosztu jednostkowego 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu składającego się w części z pomieszczeń o obniżonej wysokości i do której dodano również powierzchnię balkonu, loggii lub tarasu? Ceny jednostkowe (1 m2) pełnowartościowej części zamkniętej lokalu i należących do niego elementów zewnętrznych (balkonu, loggii lub tarasu) są różne, ponieważ różny jest koszt ich wykonania i wartość użytkowa. Dlatego nie można ustalić jednej ceny jednostkowej 1 m2 powierzchni użytkowej składającej się z tak różnych części. M.in. z tego powodu norma PN-70/B-02365 nie wymagała w ogóle doliczania do powierzchni użytkowej lokali żadnych elementów zewnętrznych, których wykonanie zwiększało koszty budowy brutto i tylko pośrednio wpływało na cenę 1 m2 zamkniętej powierzchni użytkowej. W przypadku nie wyposażenia wszystkich lokali w jednakowe formy i wielkości takich elementów zewnętrznych jak balkony, tarasy lub loggie, stosowanie jednakowej ceny za 1 m2 było to oczywiście niesprawiedliwe. Natomiast norma PN-ISO 9836:1997 umożliwia inny sposób obliczania kosztu i wartości lokalu, gdyż wprowadza zasadę oddzielnego obliczania cen jednostkowych składowych części powierzchni użytkowej lokalu o różnej cenie i wartości użytkowej, a mianowicie:

117

STRONA GŁÓWNA

– części zamkniętej ze wszystkich stron, – części zewnętrznej, nie zamkniętej ze wszystkich stron i nie przekrytej (np. balkonu, tarasu), – części zewnętrznej, nie zamkniętej ze wszystkich stron lecz przekrytej (np. loggii). Dlatego norma ta wymaga oddzielnego obliczenia i wykazania wielkości poszczególnych części lokalu, aby umożliwić obiektywne ustalenie kosztu (wartości sprzedażnej) lokalu, relatywnie do stanu faktycznego i ustalonej ceny jednostkowej jego części zamkniętej lub zewnetrznej. 16. Czy schody w budynku jednorodzinnym i w mieszkaniu dwupoziomowym w budynku wielorodzinnym należą do powierzchni użytkowej, czy trzeba je wyłączać z tej powierzchni i wykazywać jako powierzchnię ruchu? Zgodnie z p. 3.5 normy PN-70/B-02365 oraz z p. 5.1.9.1 normy PN-ISO 9836:1997, powierzchnię ruchu wyodrębnia się jako wspólną, czyli służącą jako przestrzeń komunikacji ogólnej w budynku, tzn. obsługującą wszystkie lokale w tym budynku. Schody wewnętrzne w mieszkaniu dwupoziomowym należą do powierzchni użytkowej tego mieszkania, i stanowią jego powierzchnię pomocniczą, tak samo jak hol, przedpokój czy korytarze wewnętrzne. Taka sama sytuacja występuje w budynku jednorodzinnym, czyli zgodnie semantyką – służącym jako mieszkanie jednej rodziny. Jednakże ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane wprowadziła do art. 3 p. 2a tego Prawa nową definicję, stanowiąc, że przez mieszkalny budynek jednorodzinnym należy rozumieć „... budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku”.

118

STRONA GŁÓWNA

a)

b)

M1

Pr

M2

Pu

Pu

Pr Bl

Rysunek 22. Ideogram budynku jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi ze wspólnym wejściem i schodami pełniącymi funkcję komunikacji ogólnej: a) rzut parteru, b) rzut I pietra. Oznaczenia: M1 – mieszkanie na parterze, M2 – mieszkanie na I piętrze, Pr – powierzchnia komunikacji ogólnej, czyli powierzchnia ruchu (Pr), którą stanowi wspólna klatka schodowa, łącząca obydwie kondygnacje mieszkalne, piwnice i poddasze (strych), Pu – powierzchnia użytkowa mieszkania.

A zatem, po wejściu w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r., w opisie technicznym do projektu budowlanego budynku jednorodzinnego z dwoma mieszkaniami lub z jednym mieszkaniem i lokalem użytkowym, powierzchnię wspólnego przedsionka (jeżeli występuje) i klatki schodowej, obsługującej obydwa lokale, należy wykazać jako wyodrębnioną powierzchnię ruchu (rys. 22). Jednakże w przypadku zaprojektowania osobnego wejścia do każdego z tych lokali i klatki schodowej prowadzącej z takiego wejścia tylko do jednego lokalu, nie ma uzasadnienia dla odrębnego obliczania powierzchni ruchu ogólnego lecz należy doliczyć odpowiednio ich powierzchnię do powierzchni użytkowej danego lokalu, jako powierzchnię pomocniczą (rys. 23).

119

STRONA GŁÓWNA

a)

b)

Lu M

Rysunek 23. Ideogram budynku jednorodzinnego z jednym lokalem mieszkalnym i jednym lokalem użytkowym, mającymi oddzielne wejścia: a) rzut parteru z lokalem użytkowym ,obejmującym powierzchnię zakreskowaną (Lu) i wejściem do mieszkania, b) rzut I piętra z mieszkaniem (M), którego powierzchnia użytkowa obejmuje całe piętro oraz przedsionek wejściowy i schody w obrysie parteru. Na rysunku nie pokazano rzutu kondygnacji podziemnej, w której zostały zlokalizowane pomieszczenia techniczne i gospodarcze, zaliczone do powierzchni „usługowej” (Pg), służącej użytkownikom lokalu użytkowego i mieszkalnego.

17. Czy po wykonaniu przez użytkownika mieszkania, za zgodą administracji budynku, zmiany układu funkcjonalnego, polegającej na zlikwidowaniu podziału wewnętrznego ścianami działowymi w celu powiększenia niektórych pomieszczeń lub dla uzyskania jednoprzestrzennego wnętrza mieszkalnego, powinna być odpowiednio skorygowana pierwotnie obliczona powierzchnia lokalu, a użytkownik może być obciążony większymi kosztami eksploatacji, liczonymi relatywnie do powiększonej powierzchni użytkowej? Nie ma logicznego uzasadnienia dla zmiany obliczenia powierzchni użytkowej lokalu, w którym wyeliminowano część ścian działowych, albo w przypadku gdy dodano nowe ściany działowe, ponieważ zmiany te nie rzutują na koszty eksploatacji.

120

STRONA GŁÓWNA

Można zauważyć, że likwidacja lub dodanie przegród wewnętrznych w mieszkaniu nie zmieni np. zużycia ciepła potrzebnego do ogrzewania lokalu, ponieważ nie zmieni się jego kubatura i sposób wymiany powietrza. 18. Czy kolejny nabywca mieszkania w budynku wielorodzinnym ma prawo żądania obniżenia opłat eksploatacyjnych relatywnie do wielkości powierzchni użytkowej, jeżeli udowodni, że faktyczna powierzchnia użytkowa tego mieszkania, pomierzona w świetle „wyprawionych” ścian, jest mniejsza od zapisanej w umowie kupnasprzedaży na podstawie zaświadczenia administracji budynku, opartego na wykazie powierzchni użytkowej zamieszczonej w opisie technicznym do projektu budowlanego, zgodnie z PN-70/B-02365? Każdy nabywca mieszkania lub innego lokalu użytkowego powinien być powiadomiony przez zbywającego posiadane przez niego prawo do lokalu o wielkości powierzchni użytkowej lokalu i podstawie, na jakiej została ona obliczona. Takie informacje powinny być zamieszczone również w zaświadczeniu, jeżeli wydaje je w tym samym celu administracja nieruchomości. Nabywca lokalu powinien we własnym interesie zadbać o uzyskanie takich informacji, a w razie wątpliwości – również sprawdzić ich zgodność ze stanem faktycznym i żądać wyjaśnienia podstaw i zasad obmiaru i obliczenia wielkości powierzchni użytkowej lokalu. Jednakże stwierdzenie przez nabywcę, że jego lokal został pomierzony w stanie surowym, czyli przed „wyprawieniem” ścian, nie daje podstawy do zmniejszenia wymiaru powierzchni użytkowej, a w konsekwencji wymiaru opłat eksploatacyjnych, jeżeli powierzchnia tego lokalu, tak samo jak wszystkich innych lokali w danym budynku, została pomierzona w stanie surowym, zgodnie z normą PN-70/B-02365. 19. Czy w przypadku nadbudowy dodatkowej kondygnacji lub zaadaptowania strychu nieużytkowego na mieszkanie w budynku wielorodzinnym, wybudowanym zgodnie z projektem budowlanym, w którym powierzchnie mieszkań zostały zwymiarowane w stanie surowym i obliczone zgodnie z PN-70/B-02365, powierzchnie użyt-

121

STRONA GŁÓWNA

kowe nowych mieszkań mogą być wymiarowane w świetle wykończonych ścian i obliczane zgodnie z PN-ISO 9836:1997? Aby zachować wymaganą relatywność wysokości opłat eksploatacyjnych do wielkości powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku ich powierzchnia użytkowa powinna być oparta na takiej samej normie obliczania powierzchni. Z tego wynika, że nowe pomieszczenia lub lokale, uzyskane w wyniku nadbudowy lub adaptacji strychu nieużytkowego, powinny być pomierzone tak samo, jak budynek w stanie dotychczasowym, czyli – w tym przypadku – zgodnie z normą PN-70/B-02365. 20. Czy powierzchnia użytkowa samodzielnego lokalu mieszkalnego, którego skład zostanie określony zgodnie art. 2 ust.2 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. DzU 2000 r. nr 80, poz. 903), może być obliczana zarówno na podstawie PN-70/B-02365, jak PN-ISO 9836:1997? Powołując się na treść art. 2 ustawy o własności lokali, zacytowaną w rozdziale 1.4.4, można stwierdzić co następuje: Przepis ust. 2 powołanej ustawy pozwala na obliczenie powierzchni użytkowej samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz jej podział na podstawową i pomocniczą, zarówno w oparciu o normę PN-70/B-02365, jak PN-ISO 9836:1997. Natomiast przepis zawarty w ust. 4 wymaga logicznej interpretacji, ponieważ jego literalne brzmienie mogłoby uzasadniać wliczanie do powierzchni użytkowej lokalu także przynależnych pomieszczeń gospodarczych, takich jak piwnica lub strych. Tymczasem, zgodnie z przytoczonymi normami, takie pomieszczenia gospodarcze nie mogą być zaliczane do powierzchni użytkowej, gdyż należą do tzw. „powierzchni usługowej”, niezależnie od tego czy służą wszystkim użytkownikom budynku, czy tylko użytkownikom określonych lokali. Należy jednak rozumieć, że w ustawie użyto zwrotu „pomieszczenia przynależne” jedynie dla określenia ich stanu prawno-własnościowego, a to nie zobowiązuje do zmiany kwalifikacji pomieszczeń zgodnie z normami obliczania powierzchni w budynkach.

122

STRONA GŁÓWNA

Wydawca Centralny Ośrodek Informacji Budownictwa PP 00-716 Warszawa, ul. Bartycka 26 tel. (0-22) 851 14 56, fax (0-22) 840-27-20 e-mail: [email protected] Opracowanie redakcyjne i korekta Joanna Wiklik, Joanna Włodarczyk Opracowanie typograficzne Barbara Chojnacka-Flisiuk Projekt okładki i strony tytułowej Wojciech Jerzy Steifer Stan prawny na dzień 1 stycznia 2004 r. Wydanie II zmienione i uzupełnione o aneks zawierający pytania i odpowiedzi w sprawach praktycznego stosowania normatywnych zasad obliczania powierzchni w budynkach. © Copyright by Centralny Ośrodek Informacji Budownictwa PP. Warszawa 2001, 2004 Publikacja w całości ani we fragmentach nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych bez pisemnej zgody wydawcy.

Wysyłkową sprzedaż książek prowadzi Dział Wydawniczo-Handlowy. Księgarnia Wysyłkowa COIB PP 00-716 Warszawa, ul. Bartycka 26 tel/fax (0-22) 840 27 20, tel. (0-22) 851 16 66 wew. 2006 e-mail: [email protected] Pełna oferta COIB PP na stronie internetowej pod adresem: http://ksiegarnia.coib-budexpo.com.pl Zapraszamy do księgarni w siedzibie Wydawcy w Warszawie ul. Bartycka 26, pawilon B, tel. (0-22) 840 46 74 wew. 2210 od poniedziałku do piątku 10.00–17.30, w sobotę 10.00–14.00
obliczanie powierzchni

Related documents

121 Pages • 23,390 Words • PDF • 704 KB

2 Pages • 330 Words • PDF • 210.4 KB

1 Pages • 111 Words • PDF • 407.3 KB

6 Pages • 437 Words • PDF • 838.3 KB

6 Pages • 1,004 Words • PDF • 901.8 KB

7 Pages • 1,474 Words • PDF • 1.1 MB

36 Pages • 1,115 Words • PDF • 1.9 MB

4 Pages • 183 Words • PDF • 5.4 MB

1 Pages • 20 Words • PDF • 150.5 KB

20 Pages • 5,702 Words • PDF • 920.7 KB

1 Pages • 167 Words • PDF • 94.4 KB